2016年07月04日

姫ちゃん、都心の空き家問題を解決するには


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先日は空き家の解体について考えてみました。

今回は、どうしたら空き家がなくせるのか考えてみました。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃん、都心の空き家問題を解決するには
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現在、東京の空き家率は約10%と言われており(全国は13%)空き家問題を解決するために自治体など様々な提言をしています。

しかしドラスティックな解決方法はなかなか存在しないのが現状です。

姫ちゃんはマーケットの原理にのっとり、個人のインセンティブを誘導するような施策でなければ人は動かないのだと思っています。


空き家問題は実際には利権関係が複雑に絡んでいるので絶対に実施できない対策ですが、ゼロベースでどうすれば空き家が減るかを考えてみました。


@ 優遇税制と助成金の充実

中古不動産の売買とリフォームに税務上の優遇と助成金を与え、新築物件の売買に税金をたくさんかける。

これにより新築着工の抑制と中古物件売買の活発化が誘発される。

ちなみに世帯向け新築に立て直すのであれば補助金を出すといった自治体はあるのだが、せいぜい数十万円程度の補助金であり、更地に戻す費用すらまかなえないし、リフォーム向けではない。

本気で空き家をどうにかしたいなら、もっとドーンと助成しないと人は動かないと思います。


A 再建築不可の制限を緩和する

これも法制度を変更する対応になりますが、現在、家を建て直すことを禁止されている土地に「立て直しても良いという許可」を与えてみてはどうかというものです。

東京23区内、例えば豊島区や練馬区、杉並区などの古い町では2メートルの幅のない私道の奥に古い木造の家があったりします。

こういった家は道路(公道)にせまーくしか接してないという理由で、家を建て直すことができず古いまま放置されています。

新築を建てたいという人には売れないし、一度、家を取り壊してしまったら、せまーい道の先にあるただの更地になってしまいます。

狭すぎるので駐車場にもなりません。

せいぜい自転車やバイクの駐輪場、コンテナ倉庫くらいしかできないです。

でも、新宿や池袋に近い、とても良い立地なのです。有効活用できなくてもったいないですよね。

こういう土地は再建築ができるのであれば、それなりに良い値段で売れます。

もしくは持ち主が家を建て直すかもしれません。

だからこそ持ち主が積極的に売却や再建築に向かうような動機付けをする仕掛けが必要なのだと思うのです。


B 公共セクターから民間の空き家活用へのシフト

URや公団といった公共施設は順次閉鎖し、近隣の空き家に斡旋する。

人が住まない空き家はドンドン傷んでいく。

本来であれば安い家賃を支払う層が住むはずの空き家が利用されず、家賃が安いのに広かったりきれいだったりする公団やURに申し込みが殺到する。

これは民間を公共セクターが閉め出して適切な市場の形成を妨げるクラウティングアウトの一種とも言えます。

よって公団やURを廃止し近隣の空き家を活用するというのはどうでしょう。

なお公団の跡地についてはまとまった広さを持つので企業誘致や複合施設を誘致する等の施策を実行します。

空き家の持ち主と住みたい人やリフォーム業者の窓口として、公団やURの看板を掛け替え後任組織として継続することでそこで働いている人の雇用は守ります。

空き家って持ち主が行方不明だったり、遠方に住んでいたり、所有権が孫10人くらいに分割されていたりと問題が多いです。

所有権を調べる時にも個人情報の問題などが立ちはだかります。

半分公益団体である公団の後任組織なら個人の不動産屋よりもスムーズに所有権移転などが出来ると思うんですよね。


C 老朽マンションの買取り

これは池袋など都心部で深刻化している矮小マンション(30平米未満のワンルーム)向けの対策です。

都心部では老朽化した一戸建てもさることながら、古いマンションの入居率が下がっているという問題もあります。

空室期間の長期化により結果として空き家となっているということです。

こういう物件は家賃を少々下げても入居者がおらず投資家に売却することもできません。

そこで先ほどのURや公団の後任団体が部屋単位で相場の値段で全戸買取りを順次すすめていく。

空室になったり募集をかけて売りたいオーナーから買い取り、できるだけ早期の全戸買い取りを目指す。

全戸買い取りが完了した時点で立て直しを行う。

もちろん、買い取り期間中は公団の後任団体が貸し出す。

そのときのポイントは、定期借家とすることです。

定期借家とすることで、全戸買い取りが完了次第、立て直しができるという契約にしておきます。

これで池袋などの好立地にある古いワンルームマンションの建て替えを促す。

あとはそのマンションを売却するかは立地などによります。

これは既に実施されている事例もあり、今後も増えていったら良いなと思います。

こんなんどうですかね。

でわでわ。




posted by 姫ちゃん at 14:27 | Comment(0) | 社会 不動産と政治経済との関わり | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年06月10日

姫ちゃん、それでもあなたは民泊やりますか?〜民泊に潜む4つの大きなリスク


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民泊、流行っていますね。

民泊のリスクを改めて整理しました。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃん、それでもあなたは民泊やりますか?〜民泊に潜む4つの大きなリスク
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最近、知り合いからAirbnb(エアービーアンドビー)を利用した話を聞いたり、自身でも民泊をやったという人の話を聞いたりします。

 通常の月極賃貸と異なり高い賃料設定ができるため、一ヶ月のうち1週間でも稼働すれば通常家賃と同等くらい稼げます。

フル稼働すれば通常の家賃の4倍程度稼げる物件もあり、利回りだけ見れば非常に魅力的に映るかもしれません。

世の中、ローリスクハイリターンはそうそうないです。

民泊は一見、ローリスクハイリターンに見えます。

しかし、それはリスクが見えていないだけです。潜在リスクはきわめてハイリスクであることを認識する必要があります。

以前、姫ちゃんは民泊のリスクについてやんわりと言及しました。

そのときの記事はこちらです。

「民泊」ビジネスで持ち上がる2つの課題〜犯罪対応と物件押し売り
http://www.mag2.com/p/money/6196


 今回は、民泊のリスクについて厳しく言及します。

ひとことで言えば、現状の民泊の多くは違法行為です。

法的リスクをおかしているモノがほとんどです。


【1.法的リスク】

 まず現在、条例に基づき民泊を合法的に行える場所は東京大田区と大阪の一部エリアで届け出た事業者のみが運営するモノだけです。

Airbnbで検索して出てくる港区の物件などは、もし金銭の授受を行い、不特定多数を継続的に宿泊させた場合、違法です。

あとは、広さ25平米未満の物件や、滞在日数が6泊7日未満の場合も違法です。

現時点で、合法な民泊がどれほどレアな存在か押して図るべしですね。

上記を満たさない場合、旅館業法違反となり、罰金3万円以下もしくは懲役6ヶ月です。

よほど悪質でない限り罰金刑になるでしょうが、懲役刑を科された場合、普通の人であれば職を失います。

不動産業などを行っていれば免許取り消しとなり刑の執行後、向こう5年は免許の再取得ができません。

超ハイリスクですね。

 そこで、よくあるエクスキューズが、「無料で友人を泊めただけ」です。

その場合、次のリスクが発生します。


【2.税務リスク】

謝礼でも何でも所得があれば申告が必要になります。

本当に「無料で友人を泊めただけ」なら問題ないですが、それが偽りだったら。

無申告となり、悪質な場合は、脱税となります。

脱税だと500万円以下の罰金もしくは5年以下の懲役になります。

超ハイリスクですね。


【3.管理リスク】

そもそもアパート一棟や、一戸建てを民泊として貸し出すならまだマシ。

多くの民泊登録物件は、マンションの一室だったりします。

その場合、不特定多数の人間がマンションに出入りすることとなり、管理組合からクレームを受ける可能性があります。

騒音問題、ゴミ問題、ベッドなどにつくノミやシラミなどの駆除の問題など、管理において素人には手が出せない問題が発生する可能性があります。

また、マンション管理規定により民泊を許可されない場合があります。

国はマンション管理規定を変更しなくてもデフォルトで民泊可能になるように条例を制定しようと検討しています。

仮にそうなっても、マンション管理組合が、そもそも民泊を禁止する可能性もあります。

だって、もし自分が住んでいるマンションの隣が民泊してたら、すげー嫌じゃないすか?

だとしらたら、管理組合がマンション管理規定で禁止するという条項を盛り込むのも時間の問題だと思います。


【4.資産価値減少リスク】

 もし自分の持っているマンションの誰かが民泊を始めたとします。

先ほどあげたゴミ問題や騒音問題、シラミなどの問題が発生したとしましょう。

窓の割れた汚い場所は治安が悪化し窓がきれいな所は治安が良くなるという割れ窓理論の通り、マンションの共用部が汚れたら住民モラルが低下します。

分譲で住んでいる人は頑張ってきれいにするかもしれませんが、賃貸で住んでいる人は、廊下のゴミ放置場所に、折れた傘などをうち捨てるかもしれません。

そのうち、分譲の人は嫌になって、売却しドンドン悪化する可能性があります。

姫ちゃんの経験上、管理の行き届いていないマンションはたいていゴミが共用部に放置されています。

そしてそういう物件は売値が安いです。

要するに資産価値が減少するリスクを負っているということです。

こうなってくると、後になればなるほど売値が下がるのでババ抜き状態。

分譲の持ち主はできるだけ早期に高値でマンションを売却することになります。

まぁ、そうなる前にマンション管理規定で禁止するでしょうけどね。


【まとめ、オリンピック後の民泊】

現状、合法で民泊を行うには、大田区や大阪の一分エリアで、ちゃんと事業者として届け出を行い、合法的に運営した民泊事業の所得をちゃんと申告し納税することが必要です。

この条件を満たさない有償の民泊はすべて何らかの法令違反を犯している可能性がきわめて高いです。

東京オリンピックまでは外国人観光客数は増加するでしょう。

現状は観光立国を目指す国の方向性と民泊に参入する人の利害の方向が一致しています。

そのため違法だとしても、今のところ大きく摘発はされないかもしれません。

しかし、観光客が減少しはじめ宿泊施設が供給過剰になったら、これまでお目こぼしされてきた宿泊施設はどうなるのでしょうか。

いつでも摘発可能な事業は淘汰されることになるでしょう。

そして、それはオリンピックが終わる2020年。

たった5年先の未来ですよ。


でわでわ。




posted by 姫ちゃん at 17:47 | Comment(0) | 社会 不動産と政治経済との関わり | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年06月03日

姫ちゃん、○○エリアのマンションはどうですか?


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「○○エリアのマンションはどうですか?」

公示地価が上がって、自身のマンションの価値も上がるのか。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃん、○○エリアのマンションはどうですか?
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 よく姫ちゃんが聞かれることに「○○エリアのマンションはどうですか?」

という質問があります。

この質問をされる方はマンションが投資物件として微妙であることに薄々感づいています。

だから、できるだけ優しい言葉をおかけするように心がけています。

大前提としてマンションを含む不動産は個別性が強いので、きちんと細かく状況をお聞きした上でしか判断できません。

今日の話は、あくまで一般論という風にお読みいただければと思います。

人間だれしも自分が購入したモノの価値を減らしたくはないです。減っていると言われたくもないです。

しかしマンションがモノである以上、使えば使うほど、年数が経てば経つほど、価値が減るのは当然です。

会計に詳しい方であれば減価償却の概念を理解しておられると思いますので理解できると思います。

でもそれじゃ、つまんないので、あえて個人的意見を述べます。

 東京の麻布とか広尾とか白金とか六本木とか銀座とか、そういうところのマンションは、買えるのであれば資産価値が減らず超優良物件と言えます。

それ以外のところはたぶんダメです。基本的に値下がりしています。

また、東京の湾岸地区のマンションは今が売り時だと思います。

特に定期借地権のマンションは私だったら今のうちに売却してしまいますね。

誰しもが何となく把握しているとおり、2020年のオリンピックバブルが崩壊すれば、値崩れは避けられません。

 東京以外の地方都市はどうでしょうか。

大阪、名古屋、札幌、仙台、福岡などの地方都市は中心地までの通勤圏で駅近以外に手を出すと苦しいです。

某地方都市の隣にある町など、部分的に人口が増加している町を知っています。

しかし、増加しているのは若い世代の一戸建てが中心です。

一方で相続税対策としてのマンション建設ラッシュが到来しています。

その地域では若い世代は一戸建てを求めているにも関わらず、マンションが建っています。

そもそも、ニーズが合っていません。

そして、少ない人口規模に対して多すぎる新築マンションの建設、しかも地方都市の中心地から電車で30分〜40分。

素直に考えれば客付けが難しいことは小学生でもわかります。

こういう地方の新築マンションは買わないようにしましょう。

公示地価が発表され8年ぶりに全国平均が前年比+0.1%になりました。

しかし、地方の住宅地は以前、下落しています。

景気良く地価が上昇しているのは都市圏の商業地域中心です。

地方のマンションではありません。

世間の雰囲気に呑まれることなく、ターゲットの物件そのものをしっかり見て判断するようこころがけたいです。

でわでわ。



posted by 姫ちゃん at 14:54 | Comment(0) | 探す 不動産を探す方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする