2016年08月16日

姫ちゃん、人ごとじゃない!民泊で家賃が上がるかも


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民泊が普及すると、立地の良い場所の物件価格が上がるといわれています。

それに対して家賃はどれくらい上昇するのでしょうか。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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姫ちゃん、人ごとじゃない!民泊で家賃が上がるかも
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 こんにちは、姫ちゃんです。

 民泊により観光地に近い立地の物件の売買価格は上昇が想定されています。

不動産会社のアンケートによればオーナーの多くが物件価格の上昇を予想しています。

 それに対して、家賃価格はそれほど大きく上がらないといわれています。

というのも、現時点では民泊はまだまだ空室の有効利用程度の認識であり、家賃相場に影響を与えないという認識が多いからです。

 しかし、姫ちゃんは民泊が普及すれば長期的には家賃上昇に寄与すると思います。

なぜなら、民泊は事業だからです。

賃貸物件には事業用のものと居住用のものがあります。

同じ地域で同じ広さの物件の場合、一般的に事業用の方が居住用よりも家賃が高いです。

例えば、ある地域のワンルームが居住用ならば家賃5万円、敷金と礼金合わせて1か月なんてものがありますが

同様の広さの事業用の物件の場合、家賃が9万円、保証金が6か月という感じになっています。

つまり民泊という事業に転用した瞬間に家賃が80%もアップするということです。

 当然、民泊が盛んな地域の家賃相場も影響を受けます。

大家さんの立場からみれば、退去者が出たらまた同様の金額で居住用にするか、事業用として民泊事業者に貸すか、自分で民泊を行うかの選択ができます。

全ての大家さんが経済合理的な行動をとる「経済人」であるならば、より高い金額で貸し出すことを選択します。

実際は経済学の教科書のように動くわけではないので、面倒だからそういう選択をしないこともあるでしょう。

(まぁ家賃を上げない大家さんは所得増加の限界効用が限りなく0に等しい状態になっているということかもしれませんが)

 しかしこの選択は不動産屋からすると手数料が5万円になるか9万円になるかの違いがあります。

不動産屋さんがどっちをおすすめするかは火を見るよりも明らかですね。

不動産屋さんが5万円の居住用と9万円の事業用の両方を受け持った場合、積極的に宣伝するのは9万円の方です。

その結果、その地域では居住用は昔から住んでいる人だけになり、新規はどんどん事業用に切り替わります。

また、どうしてもその地域に住みたい人が不動産屋さんに来た場合、事業用と同等の金額を支払ってくれるのであれば住んでもよいという提案をされるかもしれません。

要するに家賃が上がるということです。

 では、どれくらい家賃があがるのか。

姫ちゃんは、民泊可能な物件はその地域での事業用の家賃まで上昇するのが適正だと考えます。

事業用の家賃が高い理由は、物件の損耗やリスクなどへの対価が含まれるからです。

現状は民泊そのものがほとんど違法状態なわけで(もちろん適法なものもありますが)

家賃に限らずなにが適正か不明瞭な点が多いのです。

まだまだ民泊があまり普及していないため居住用の物件を借りて“また貸し”するというのが民泊の形態として存在します。

しかし、民泊が一般的な事業として認識されるようになれば、旅館業法や税法、そして事業用物件の家賃相場としても適正な扱いがされるようになるでしょう。

 民泊が普及する条件は旅館業法および税務上の法整備や規制の適切な運用がなされることです。

ということで民泊が一部地域の家賃相場にプラスの影響を与えられるよう、各種法令の整備と運用の実現を期待して待ちましょう〜。

でわでわ。


posted by 姫ちゃん at 17:10 | 社会 不動産と政治経済との関わり | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月15日

姫ちゃん、あなたのアパートの空室が犯罪に巻き込まれる、もしかして民泊も


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最近、空室の部屋が犯罪の温床になることが増えているそうです。

もしかしたら、民泊も同様の犯罪に使われるかもしれません。

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姫ちゃん、あなたのアパートの空室が犯罪に巻き込まれる、もしかして民泊も
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 こんにちは、姫ちゃんです。

今、全国的にアパートやマンションの空室が増えています。

そして、空室を不正利用した犯罪が増え始めているとのことです。

この空室とは空き家ではなく、アパートやマンションで入居者を募集している部屋のことです。

どのように犯罪に巻き込まれるのかを3行で説明すると

1.犯罪者が不正なクレジットカードでネットショッピングを行う

2.空室を品物の受取先に指定する

3.受け取りをする手下が空室に忍び込んで受け取って逃げる

てな感じです。

全国賃貸住宅新聞(5/16号)によると、2014年10月時点でインターネットを使った不正配送は月に1675件(2014年10月)発生しているとのことです。

一か月の間に1600件以上の品物を不正に受け取っているということは、

つまりそれだけ多くのクレジットカードやその番号が盗まれているということなのですね。

 もちろん、クレジットカードの番号を盗まれないことも大事ですが、不動産オーナーとしては自分の物件の空室が不正利用されないようにすることも大事だと思います。


 なぜ、犯罪者が空室に忍び込むことができたのか。

それは、空室のあるマンションやアパートには、結構な割合で「カギ」が備え付けてあるからです。

多くの不動産会社は、空室のある物件の外に、ダイヤル式のキーボックスをつけています。

これは、空室を見たいという入居希望者が来た時に、ダイヤルの番号をお伝えして、カギを出して内見をするためのものです。

犯罪者はこれを悪用します。

実に簡単な理屈ですね。

 防止するためには、定期的にダイヤルの番号を変更したり、現地にカギを備え付けないなどの対応が必要になります。

しかし不動産会社の手間が増えるという理由や、タイムリーに入居者の内見を行えないなどの理由から簡単には対応できないのが現状です。

どうしても対応したい場合は、大家がカギを自主管理するしかないです。

さて、ここまで見て、この「カギ」を不正に使用する方法が何かに似ていることに気づきませんか。

そうです、民泊も似たようなシステムのところが多々あるのです。

私の知っているところでは、

民泊サイトでお金を払った後、宿泊者はカギを郵便受けの中にあるケースから取り出すように指示されます。

そして、退去する時は、また同様に郵便受けにあるケースに戻して終了です。

まるで、私が子供のころの実家(田舎)みたいです。

子供が学校から帰ってきて家に入れるよう郵便受けの中や植木鉢の下に両親がカギを隠すみたいなレベルです。

これ、隠し場所を知っている人はめっちゃ簡単に部屋に侵入できますよね。

空室であれば不法侵入となるのですが、お金を払って受け取りを行う手下が民泊を行うのでしたら、その場所そのものを使用することはなんら問題がないでしょう。

しかし、もし私が民泊をやっていたとしたら、やはり犯罪に使われたいとは思わないですよね。

てなわけで、空室犯罪のやり方は単に空き物件だけでなく、民泊をするときにも注意すべきことだなと思います。

民泊をやろうと志している方はくれぐれもご用心くださいね〜。


でわでわ。


posted by 姫ちゃん at 21:03 | Comment(0) | 社会 不動産と政治経済との関わり | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月28日

姫ちゃん、超簡単に不動産投資30年計画を立てる方法とは?


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不動産投資をするとき重要なのはその拡大計画をたてるということです。

では、具体的に拡大計画とはどう立てていけばよいのでしょうか。

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姫ちゃん、超簡単に不動産投資30年計画を立てる方法とは?
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 世の中の企業は年度計画や複数年にわたる中期経営計画(略して中計)などを立てます。

企業が立てる中計は3カ年から5カ年計画が多いですが、ソフトバンクのように30年プランや会社300年プランという超長期での計画を立てる会社もあります。

さすがに300年後の未来を予想するというのは当たるも八卦当たらぬも八卦の感も否めません。

もちろん30年後の未来でもなかなか予想しづらいとは思います。

しかし、この30年プランというのは優秀な企業だけでなく不動産投資家についても必要なことだと姫ちゃんは考えます。

むしろ、個人の投資家は年間計画や5カ年計画よりも30年計画の方が重要だと思います。

 というのも、姫ちゃんの推奨するローリスクミドルリターンの不動産投資術は動きが非常にゆっくりだからです。

ちまたに流行っている短期間に急拡大するという手法も間違ってはいないのですが、不動産投資を始めたばかりやこれから始めようとしている人では、絶対にまねできないと思います。

なぜなら、あまりにリスクが大きすぎるし、リスクが大きいと銀行ローンがおりないからです。

短期間に急拡大できた人というのは、リスクが大きいのを承知で、そのリスクを最小化できるだけの経営手腕を身につけている人です。

ちなみに経営者が自分の本来の事業とは別に不動産投資を始めた場合には短期間に急拡大することができるみたいです。

おそらく経営者として何年も会社を運営してきたのでその経験を応用して、不動産投資リスクの勘所やその抑え方を理解することができるからだと思います。


 前置きが長くなりましたが、不動産投資30年計画について説明します。


作り方はとっても簡単。

まず、ノートに1行ずつ、自分の年齢からスタートして30年後の年齢まで書き出します。

【例】
22歳
23歳
24歳
・・・
50歳
51歳

こんな具合です。

その横に累計の貯金額を書きます。
その年齢で貯まっている金額を書きます。

例えば年間100万円貯めるとしたら
【例】
22歳100万
23歳200万
24歳300万
・・・

次に、買う物件の金額をその横に書き込みます。
貯金が貯まらないと毎年買うことはできないので、数年に一回だけ購入する感じになります。

【例】
22歳100万
23歳200万
24歳300万1500万の物件購入
25歳0円(購入したのでお金がなくなる)
・・・

1件購入すると、その物件からのキャッシュが貯まり始めるので、そのキャッシュも貯金額に入れて行きます。

【例】
24歳300万1500万の物件購入
25歳0円(購入したのでお金がなくなる)
26歳150万
27歳300万
28歳450万
(ここでは給料から100万円貯金し、物件から50万円貯金が増えるイメージ)

これを30年後までくり返して行くと、自分が生涯でどれくらいの資産を購入でき、どれくらい年間の貯金が貯まるかがわかります。

その生涯資産の金額が自分が考えているゴールを越えるならOKだし

もしゴールを越えられないのであれば、貯金額を増やしたり、ハイリスクな投資手法を採用するなど何らかの対策を考える必要があります。

いずれにせよ、自分自身がどこまで拡大できるのかを把握するために

不動産投資家を目指す人は不動産投資30年計画を立てることをおすすめします。

ちなみにエクセルを使える方はエクセルで作った方が断然楽ですよ。

でわでわ。


posted by 姫ちゃん at 16:36 | Comment(0) | 学ぶ 不動産投資の考え方 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする