2016年11月09日

姫ちゃん、長年の入居者の素晴らしい旅立ちと退去後の大家の仕事


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購入してからずっと満室が続いてた優良アパートの退去者が出ることになりました。

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姫ちゃん、長年の入居者の素晴らしい旅立ちと退去後の大家の仕事
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 こんにちは、姫ちゃんです。

先日、不動産屋さんから退去の連絡がありました。

物件が増えてくると恒常的に人の出入りはあるのですが

今回は姫ちゃんがそのアパートを購入する前から10年以上もずーっと住んでくださっていた方が退去されます。

 その方はとても品性方向で大家さんにとって理想の入居者だと思います。

物件の近くでお会すれば、にこやかにご挨拶してくださいます。

家賃もしっかりと支払ってくれ滞納などとは縁遠い、素晴らしい方です。


 今回のご退去はご自身でマイホームを購入されたということで、とても喜ばしい理由です。

この方のように立派に巣立っていかれる方を見るのは晴れ晴れしい気持ちです。

以前、別の方でご就職のために退去された時と同様、感謝の気持ちでいっぱいです。

 残念ながら姫ちゃんの物件でも家賃滞納を繰返し、最終的に夜逃げで家賃を踏み倒すなんて悪党もいました。

ですが、それはほんの一部の例外。

ほとんどは善良な方ばかりなので、これからの彼らの未来を心の中で応援しています。

 さて、大家としては次に考えるべきはリフォームです。

10年以上住んでいただいた部屋ですから、当然、手入れをしなくてはいけないです。

エアコンや畳などの設備は傷んでいるでしょうし、壁や床など入居者がいるときには確認できなかった部分をしっかりチェックしなくてはいけません。

問題は原状回復にとどめるか、大幅にイメージチェンジするか、というところです。

いずれにせよ、それなりに十万〜数十万はかかるはずです。

できるだけコストを抑えつつ、費用対効果の良い方法を選択しようと思います。

折しも、つい先日「デザインリノベーション」の書評を書いたばかりでしたが、本で得た知識を活用してみたいと思います。

【参考】
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【アマゾンリンク】
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でわでわ。


posted by 姫ちゃん at 16:06 | Comment(0) | 管理 物件を管理する方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月28日

姫ちゃん、トーゴーサンピンの話


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姫ちゃん、トーゴーサンピンの話
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 こんにちは、姫ちゃんです。

税金の話題で良く出る「トーゴーサンピン」って言葉を聞いたことありますか?

これは職業別の税金の補足率を示した言葉です。

税金の補足率とは、国がその職業の人の所得をどれだけ調べ上げることが出来て、ちゃんと税金を徴収できるかの割合ということです。

サラリーマンは「トー」

すなわち10割(100%)、源泉徴収で所得を把握されるので、100%所得税を回収できます。

自営業者は「ゴー」

すなわち5割(50%)、確定申告などはするものの所詮は自己申告です。

売上を減らしたり、経費を付ける余地があります。

農家は「サン」

すなわち3割(30%)、これも自営業者と同様ですね。

そして、

政治家は「ピン」

ピンとは1本のこと、すなわち1割(10%)程度ということです。

政治団体への寄付金が非課税だったり、政治団体の資産は相続税の対象ではなかったりとなかなかに興味深いです。

ちなみに、個人的に政治に関して興味はないです。

姫ちゃんはあくまで会計処理、税務処理の観点からしか見ません。

今回の問題も倫理的な問題を別にすれば正しく会計・税務処理されていれば、税務上のリスクの顕在化は避けられると思います

(政治的なリスクはまた別の問題でしょうけど)


 さて、トーゴーサンピンに即して言えば、会計上もっとも自由に経費を使えるのは政治家ということですが、サラリーマンだって負けちゃいられません。

サラリーマンは通常、会社の給料しか収入がないため「トー」10割なんて言われちゃっているわけです。

これを覆すには、そう、副業で自営業をするしかないですね。

そうすれば自営業の部分については「ゴー」になります。

また、知り合いで週末だけ農家をやっている人などがいますが、彼は農業部分については「サン」になります。

これ、別に不正な経費をつけろといっているのではありませんよ。

一般的に言って、全く事業に関係のない経費はつけられませんが、少しでも事業に関連があれば経費として認められることは多々あります。

今回の都知事は「ピン」として、その辺の解釈が「ゴー」や「サン」よりも難しいです。

海外の要人と日本文化について会話するための資料として、古書や美術品を購入するというのは、場合によっては会計上問題ない可能性もありますし、なんとも言えませんね。

それくらい、会計や税務上の解釈はかなりケースバイケースになるものです。

 不動産投資などの副業をすることで、その辺の感覚を実感することができ、今回の問題を別の側面から理解できるようになると思います。

世界の仕組みをより多面的に見られるようになるという意味でもサラリーマンが不動産投資をする意義はあるなぁと思います。



でわでわ。


posted by 姫ちゃん at 16:27 | Comment(0) | 管理 税務・公的手続について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年09月23日

姫ちゃん、合法的インサイダー情報こそが不動産投資の醍醐味


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サラリーマンの投資におなじみのものとしては株式やFXがあります。

不動産投資と株式投資やFXとは何が違うのでしょうか。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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 こんにちは、姫ちゃんです。

サラリーマンが投資をしようと思うと、真っ先に思いつくのは株式投資ですね。

会社の株を買う権利があったり、組合で買わされたりと何かと身近な投資だからかもしれません。

FXに関しては一時期流行しましたが最近は落ち着いているようですね。

 同じ投資とはいえ、株やFXと不動産投資は根本的に異なることが2つあります。

株やFXではできなくて、不動産投資では“できる”2つのことがあるのです。

それは「インカムゲインを狙えること」と「インサイダー情報が手に入る」ことです。

では、一つずつ見ていきましょう。

■インカムゲインを狙えること

 インカムゲインとは、持っているだけで自動的に手に入る所得です。

銀行預金で言えば「利息」にあたります。

株式で言えば「配当金」、FXで言えば「各国の銀行金利差」にあたります。

これが不動産投資で言うところの「家賃収入」です。

少なくともここ10年の不動産投資に関しては、この「インカムゲイン=家賃収入」を狙う手法が主流です。

それに対し株やFXは、配当金狙いや金利差狙いの投資は主流ではありません。異論は認めます。

 株やFXは本体の値上がりである、キャピタルゲインを狙うことが必要となります。

というのも株やFXはもともとの値段の変化が大きいからです。

100円で買った株を1年保持し10円の配当をもらえたとしても、その株自体が値下がりして50円になったとしたら大損です。

そういうことが簡単に起きうるからです。

 しかし、不動産は異なります。

現状の不動産は価格の変動が緩やかなため、100円の価値のものがそう簡単に50円になったりしないからです。

かつてバブルの時代はとんでもない勢いで変化したようですが、現状はそれほど大きな価格変動は少ないといえます。

 という話をすると、「いやいや、自分が購入した新築ワンルームマンションは売るときすごく値下がりしたよ」ということを言いたくなる方がおられるかもしれません。

2000万円で買った新築ワンルームマンションを数年後に売ろうと思ったら1000万円だった。

なんてことはよくあるかもしれません。

賢明な読者の方であればもちろんお分かりのことだとは思いますが、その新築ワンルームマンションの価値は最初から1000万円程度だったということですよね。

2000万円には業者の利益やら新築プレミアムやらが乗っています。それを外すともともとの価値は1000万円くらいだったのです。

これは典型的な不動産投資の失敗例ですが、株式ではこの失敗は普通にあります。

いわゆる、元本割れってやつです。

本来の企業価値は1000円だったのに、期待が市場を動かし、企業の実力以上の株価をつけてしまうことは多々ありますよね。

IPOなどは、上場時が最高値だったみたいな笑えないものもあると思います。

 不動産投資ならこういった元本割れを未然に防ぐことができます。

■インサイダー情報が手に入る

 株の世界ではインサイダー取引はご法度です。

どこかの会社がM&Aする情報、画期的な新薬開発の情報、新製品の情報などなど

内部の関係者しか知りえない情報を知って投資することはできません。

それに普通のサラリーマン株式投資家は企業のインサイダー情報なんて手に入れることはできないと思います。

でも、もしインサイダー情報を知ることができればどうでしょう。

確実に勝つことのできる銘柄が見抜ければ、違法にならないのであれば買いたいと思うのが人情でしょう。

 そして、不動産は合法的にインサイダー取引ができるのです。

つまり確実に勝てる見込みのある不動産を購入することができるということです。

不動産の合法的なインサイダー情報ってなんでしょうか。

それは

・売主の売る理由

・土地の周辺相場

・周辺の家賃相場

です。

※幹線道路や鉄道の計画を知ることではありませんw

売主は様々な理由で物件を売却するのですが、その時、なぜ売るのかを聞くことができれば不良な物件を見抜くことができます。

例えば住人が滞納ばかりしているから売るとか、借金を返すために売るとか、相続のために売るとか

理由を知ることで、値下げをお願いできるものなのか、買ってよいものなのかを判断することができます。

またその周辺の土地および家賃相場も事前に聞くことができます。

不動産屋に言えば、ある程度までは調べてくれますし、場合によっては週末に物件を見に行き近所の人に聞き込み調査もできます。

つまり、一介のサラリーマンであっても簡単に内部情報が調べられるということです。

これが株などと大きく異なることです。

株の場合、重要な情報は事前に外部の人間が知ることはできませんが、不動産は知ることができるのです。

そして、内部情報を精査することで“勝てる物件”を見つけることが不動産投資の成功の近道なのです。

でわでわ。


posted by 姫ちゃん at 16:04 | Comment(0) | 探す 不動産を探す方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする