2016年08月16日

姫ちゃん、人ごとじゃない!民泊で家賃が上がるかも


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民泊が普及すると、立地の良い場所の物件価格が上がるといわれています。

それに対して家賃はどれくらい上昇するのでしょうか。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃん、人ごとじゃない!民泊で家賃が上がるかも
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 こんにちは、姫ちゃんです。

 民泊により観光地に近い立地の物件の売買価格は上昇が想定されています。

不動産会社のアンケートによればオーナーの多くが物件価格の上昇を予想しています。

 それに対して、家賃価格はそれほど大きく上がらないといわれています。

というのも、現時点では民泊はまだまだ空室の有効利用程度の認識であり、家賃相場に影響を与えないという認識が多いからです。

 しかし、姫ちゃんは民泊が普及すれば長期的には家賃上昇に寄与すると思います。

なぜなら、民泊は事業だからです。

賃貸物件には事業用のものと居住用のものがあります。

同じ地域で同じ広さの物件の場合、一般的に事業用の方が居住用よりも家賃が高いです。

例えば、ある地域のワンルームが居住用ならば家賃5万円、敷金と礼金合わせて1か月なんてものがありますが

同様の広さの事業用の物件の場合、家賃が9万円、保証金が6か月という感じになっています。

つまり民泊という事業に転用した瞬間に家賃が80%もアップするということです。

 当然、民泊が盛んな地域の家賃相場も影響を受けます。

大家さんの立場からみれば、退去者が出たらまた同様の金額で居住用にするか、事業用として民泊事業者に貸すか、自分で民泊を行うかの選択ができます。

全ての大家さんが経済合理的な行動をとる「経済人」であるならば、より高い金額で貸し出すことを選択します。

実際は経済学の教科書のように動くわけではないので、面倒だからそういう選択をしないこともあるでしょう。

(まぁ家賃を上げない大家さんは所得増加の限界効用が限りなく0に等しい状態になっているということかもしれませんが)

 しかしこの選択は不動産屋からすると手数料が5万円になるか9万円になるかの違いがあります。

不動産屋さんがどっちをおすすめするかは火を見るよりも明らかですね。

不動産屋さんが5万円の居住用と9万円の事業用の両方を受け持った場合、積極的に宣伝するのは9万円の方です。

その結果、その地域では居住用は昔から住んでいる人だけになり、新規はどんどん事業用に切り替わります。

また、どうしてもその地域に住みたい人が不動産屋さんに来た場合、事業用と同等の金額を支払ってくれるのであれば住んでもよいという提案をされるかもしれません。

要するに家賃が上がるということです。

 では、どれくらい家賃があがるのか。

姫ちゃんは、民泊可能な物件はその地域での事業用の家賃まで上昇するのが適正だと考えます。

事業用の家賃が高い理由は、物件の損耗やリスクなどへの対価が含まれるからです。

現状は民泊そのものがほとんど違法状態なわけで(もちろん適法なものもありますが)

家賃に限らずなにが適正か不明瞭な点が多いのです。

まだまだ民泊があまり普及していないため居住用の物件を借りて“また貸し”するというのが民泊の形態として存在します。

しかし、民泊が一般的な事業として認識されるようになれば、旅館業法や税法、そして事業用物件の家賃相場としても適正な扱いがされるようになるでしょう。

 民泊が普及する条件は旅館業法および税務上の法整備や規制の適切な運用がなされることです。

ということで民泊が一部地域の家賃相場にプラスの影響を与えられるよう、各種法令の整備と運用の実現を期待して待ちましょう〜。

でわでわ。


posted by 姫ちゃん at 17:10 | 社会 不動産と政治経済との関わり | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月15日

姫ちゃん、あなたのアパートの空室が犯罪に巻き込まれる、もしかして民泊も


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最近、空室の部屋が犯罪の温床になることが増えているそうです。

もしかしたら、民泊も同様の犯罪に使われるかもしれません。

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姫ちゃん、あなたのアパートの空室が犯罪に巻き込まれる、もしかして民泊も
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 こんにちは、姫ちゃんです。

今、全国的にアパートやマンションの空室が増えています。

そして、空室を不正利用した犯罪が増え始めているとのことです。

この空室とは空き家ではなく、アパートやマンションで入居者を募集している部屋のことです。

どのように犯罪に巻き込まれるのかを3行で説明すると

1.犯罪者が不正なクレジットカードでネットショッピングを行う

2.空室を品物の受取先に指定する

3.受け取りをする手下が空室に忍び込んで受け取って逃げる

てな感じです。

全国賃貸住宅新聞(5/16号)によると、2014年10月時点でインターネットを使った不正配送は月に1675件(2014年10月)発生しているとのことです。

一か月の間に1600件以上の品物を不正に受け取っているということは、

つまりそれだけ多くのクレジットカードやその番号が盗まれているということなのですね。

 もちろん、クレジットカードの番号を盗まれないことも大事ですが、不動産オーナーとしては自分の物件の空室が不正利用されないようにすることも大事だと思います。


 なぜ、犯罪者が空室に忍び込むことができたのか。

それは、空室のあるマンションやアパートには、結構な割合で「カギ」が備え付けてあるからです。

多くの不動産会社は、空室のある物件の外に、ダイヤル式のキーボックスをつけています。

これは、空室を見たいという入居希望者が来た時に、ダイヤルの番号をお伝えして、カギを出して内見をするためのものです。

犯罪者はこれを悪用します。

実に簡単な理屈ですね。

 防止するためには、定期的にダイヤルの番号を変更したり、現地にカギを備え付けないなどの対応が必要になります。

しかし不動産会社の手間が増えるという理由や、タイムリーに入居者の内見を行えないなどの理由から簡単には対応できないのが現状です。

どうしても対応したい場合は、大家がカギを自主管理するしかないです。

さて、ここまで見て、この「カギ」を不正に使用する方法が何かに似ていることに気づきませんか。

そうです、民泊も似たようなシステムのところが多々あるのです。

私の知っているところでは、

民泊サイトでお金を払った後、宿泊者はカギを郵便受けの中にあるケースから取り出すように指示されます。

そして、退去する時は、また同様に郵便受けにあるケースに戻して終了です。

まるで、私が子供のころの実家(田舎)みたいです。

子供が学校から帰ってきて家に入れるよう郵便受けの中や植木鉢の下に両親がカギを隠すみたいなレベルです。

これ、隠し場所を知っている人はめっちゃ簡単に部屋に侵入できますよね。

空室であれば不法侵入となるのですが、お金を払って受け取りを行う手下が民泊を行うのでしたら、その場所そのものを使用することはなんら問題がないでしょう。

しかし、もし私が民泊をやっていたとしたら、やはり犯罪に使われたいとは思わないですよね。

てなわけで、空室犯罪のやり方は単に空き物件だけでなく、民泊をするときにも注意すべきことだなと思います。

民泊をやろうと志している方はくれぐれもご用心くださいね〜。


でわでわ。


posted by 姫ちゃん at 21:03 | Comment(0) | 社会 不動産と政治経済との関わり | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月04日

姫ちゃん、都心の空き家問題を解決するには


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先日は空き家の解体について考えてみました。

今回は、どうしたら空き家がなくせるのか考えてみました。

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姫ちゃん、都心の空き家問題を解決するには
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現在、東京の空き家率は約10%と言われており(全国は13%)空き家問題を解決するために自治体など様々な提言をしています。

しかしドラスティックな解決方法はなかなか存在しないのが現状です。

姫ちゃんはマーケットの原理にのっとり、個人のインセンティブを誘導するような施策でなければ人は動かないのだと思っています。


空き家問題は実際には利権関係が複雑に絡んでいるので絶対に実施できない対策ですが、ゼロベースでどうすれば空き家が減るかを考えてみました。


@ 優遇税制と助成金の充実

中古不動産の売買とリフォームに税務上の優遇と助成金を与え、新築物件の売買に税金をたくさんかける。

これにより新築着工の抑制と中古物件売買の活発化が誘発される。

ちなみに世帯向け新築に立て直すのであれば補助金を出すといった自治体はあるのだが、せいぜい数十万円程度の補助金であり、更地に戻す費用すらまかなえないし、リフォーム向けではない。

本気で空き家をどうにかしたいなら、もっとドーンと助成しないと人は動かないと思います。


A 再建築不可の制限を緩和する

これも法制度を変更する対応になりますが、現在、家を建て直すことを禁止されている土地に「立て直しても良いという許可」を与えてみてはどうかというものです。

東京23区内、例えば豊島区や練馬区、杉並区などの古い町では2メートルの幅のない私道の奥に古い木造の家があったりします。

こういった家は道路(公道)にせまーくしか接してないという理由で、家を建て直すことができず古いまま放置されています。

新築を建てたいという人には売れないし、一度、家を取り壊してしまったら、せまーい道の先にあるただの更地になってしまいます。

狭すぎるので駐車場にもなりません。

せいぜい自転車やバイクの駐輪場、コンテナ倉庫くらいしかできないです。

でも、新宿や池袋に近い、とても良い立地なのです。有効活用できなくてもったいないですよね。

こういう土地は再建築ができるのであれば、それなりに良い値段で売れます。

もしくは持ち主が家を建て直すかもしれません。

だからこそ持ち主が積極的に売却や再建築に向かうような動機付けをする仕掛けが必要なのだと思うのです。


B 公共セクターから民間の空き家活用へのシフト

URや公団といった公共施設は順次閉鎖し、近隣の空き家に斡旋する。

人が住まない空き家はドンドン傷んでいく。

本来であれば安い家賃を支払う層が住むはずの空き家が利用されず、家賃が安いのに広かったりきれいだったりする公団やURに申し込みが殺到する。

これは民間を公共セクターが閉め出して適切な市場の形成を妨げるクラウティングアウトの一種とも言えます。

よって公団やURを廃止し近隣の空き家を活用するというのはどうでしょう。

なお公団の跡地についてはまとまった広さを持つので企業誘致や複合施設を誘致する等の施策を実行します。

空き家の持ち主と住みたい人やリフォーム業者の窓口として、公団やURの看板を掛け替え後任組織として継続することでそこで働いている人の雇用は守ります。

空き家って持ち主が行方不明だったり、遠方に住んでいたり、所有権が孫10人くらいに分割されていたりと問題が多いです。

所有権を調べる時にも個人情報の問題などが立ちはだかります。

半分公益団体である公団の後任組織なら個人の不動産屋よりもスムーズに所有権移転などが出来ると思うんですよね。


C 老朽マンションの買取り

これは池袋など都心部で深刻化している矮小マンション(30平米未満のワンルーム)向けの対策です。

都心部では老朽化した一戸建てもさることながら、古いマンションの入居率が下がっているという問題もあります。

空室期間の長期化により結果として空き家となっているということです。

こういう物件は家賃を少々下げても入居者がおらず投資家に売却することもできません。

そこで先ほどのURや公団の後任団体が部屋単位で相場の値段で全戸買取りを順次すすめていく。

空室になったり募集をかけて売りたいオーナーから買い取り、できるだけ早期の全戸買い取りを目指す。

全戸買い取りが完了した時点で立て直しを行う。

もちろん、買い取り期間中は公団の後任団体が貸し出す。

そのときのポイントは、定期借家とすることです。

定期借家とすることで、全戸買い取りが完了次第、立て直しができるという契約にしておきます。

これで池袋などの好立地にある古いワンルームマンションの建て替えを促す。

あとはそのマンションを売却するかは立地などによります。

これは既に実施されている事例もあり、今後も増えていったら良いなと思います。

こんなんどうですかね。

でわでわ。




posted by 姫ちゃん at 14:27 | Comment(0) | 社会 不動産と政治経済との関わり | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする