2015年05月07日

1Rマンション・コンパクトマンション投資はもうかるのか

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■姫ちゃん、1Rマンション・
コンパクトマンション投資はもうかるのか■
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みなさま、こんにちは。姫ちゃんです。

今日は、1Rマンション・コンパクトマンションについて書きます。

会社で仕事をしていると、不動産の営業から、コンパクトなマンションや1Rマンションの投資についての電話が来たりすると思います。

姫ちゃんの会社にも電話やメールでそういう不動産業者の営業が来ます。

そういう見ず知らずの飛び込み業者が、どこで手に入れたか分からない、会社の電話やメールに対して

営業してくる物件は、ろくな物がありません。

そもそも本当にもうかるなら、自分でやりますし、そういう業者は売りつけることが目的で

売った相手がちゃんと投資でもうかることができるかということには興味がありません。


そういう業者の売り文句としては

・節税対策
・生命保険代わり
・老後の年金代わり

ということを言います。

けっして、「たくさんの不労所得、キャッシュが増えます」とは言いません。

なぜなら、もうからないからです。

本当に、もうかる=キャッシュが増えるものであれば、

キャッシュが増えますよと言います。

それを言えないのは、もうからないからです。

ちなみに、売り文句を解釈すると

・節税対策⇒不動産で損をしたら、本業の会社の給料の税金が少しだけもどりますよ。どちらにしても、損してます。

・生命保険代わり⇒ご自身が亡くなったら借金チャラになります。もうからない物件なので、せいぜい、それくらいの価値しかありません。

・老後の年金代わり⇒サラリーマンとして現役で働いている間は、借金の返済でお金が残らないくらいリターンが少ない物件です。

ほとんどもうからないからない物件ですが、さすがに老後の借金の返済が終った後になると、やっとプラスの利回りになりますよ。

つまり、現役の時は、月々のお小遣いを、その物件の借金返済に使う

老後になって、やっと、その投資物件からのリターンがプラスになる。

そんなもうからない物件がほとんどです。

姫ちゃんが考える投資とは、100万円投資したら、リスクはあっても、101万円以上増える可能性があるものです。

ですが、会社にダイレクトメールを送りつけてくる業者の紹介する物で、

そういった良い物件は、すくなくとも姫ちゃんは見たことがありません。

そういう物件を持ってこられたら、検討するだけでも時間の無駄です。

一度、姫ちゃんの同僚から相談を受けたときにも、

ちゃんと、その物件の投資利回りや積算価格や、ローン返済シミュレーションを作成し、物件の周辺家賃相場を調べて

念入りに、その物件がプラスになるかどうかを計算しました。

その不動産業者から3件ほど提案されたものがあったのですが、どれも似たり寄ったり。

「月々の返済は1万円で、残りは家賃収入から返済できます」

と、その不動産業者はおっしゃってましたが、

なんで、月々の返済を、サラリーマン大家さんが1万円でも支払っているんでしょうか。

満室になっても、借金返済の金額すら払えない家賃収入しかないマイナス利回りの物件を平気ですすめてきます。

これは、要するに、売値が高すぎるということです。

本当は、もっと安く買わなければ投資にならないのです。

その高い分は、その業者のもうけになります。

これは、消費として家を買うのとはわけが違います。

あくまで、投資ですという風に言ってきているのです。

投資とは、リスクによって損することもあるけど、ちゃんと100万円が101万円のように増えるものです。

どう計算しても、月々1万円支払うようなものではありません。

そりゃ、空室になってその分の負担が出ましたというのなら分かります。

しかし、満室でもリターンがマイナスになるものを投資というのは姫ちゃんは反対です。

もちろん、そういう業者にも、言い分があるでしょうから、それは自由ですが

サラリーマン大家さんを目指す人が、本当に何を求めているのか、

毎月キャッシュがマイナスになるような投資を求めているのか

それとも毎月プラスのキャッシュが残り、さらに、どんどん不動産を増やしていくことができる投資を求めているのか

そういう、相手のニーズをちゃんと思いやりをもって接してこない業者は、お断りです。


ということで、今回は良く会社に来る、営業電話・営業メールなどについて

本当にもうかるかについて姫ちゃんの考えを記載しました。

とくに、そういう業者はコンパクトなマンションや1Rをすすめることが多いですが、

場合によってはファミリー向けの物件をすすめることもあります。

どんな物件でも、基本的に、うまい話は向こうからはやってこないという

当たり前のことをキモに命じていれば良いと思います。


その上で、自分で自発的に毎日不動産を調べて、良い物件を見つける方が良いと思います。


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■姫ちゃんの無料レポート■
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●不動産投資はじめの一歩〜1億円大家姫ちゃん

初めて不動産投資をするにあたり必要なこと
メルマガだけではお伝えできないことを記載しました。
是非読んでもらえれば幸いです。

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■編集後記■
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最後までお読み頂きありがとうございます。

本日は、たまたま姫ちゃんの会社に不動産の営業メールが来たので

それについて記載しました。

次回からはまた姫ちゃんがどうやって不動産を増やしていったかについて

お話しようと思います。お楽しみに。

ちなみに、私は、不動産への熱意と臨場感が伝わるように

あまり、文法にこだわらず、この文章を書いています。

そのため、少々読みづらい部分があるかと思いますが、今後ともよろしくお願いします。

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posted by 姫ちゃん at 20:38 | Comment(0) | 注意すること 避けるべき物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする