2016年11月09日

姫ちゃん、長年の入居者の素晴らしい旅立ちと退去後の大家の仕事


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購入してからずっと満室が続いてた優良アパートの退去者が出ることになりました。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃん、長年の入居者の素晴らしい旅立ちと退去後の大家の仕事
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 こんにちは、姫ちゃんです。

先日、不動産屋さんから退去の連絡がありました。

物件が増えてくると恒常的に人の出入りはあるのですが

今回は姫ちゃんがそのアパートを購入する前から10年以上もずーっと住んでくださっていた方が退去されます。

 その方はとても品性方向で大家さんにとって理想の入居者だと思います。

物件の近くでお会すれば、にこやかにご挨拶してくださいます。

家賃もしっかりと支払ってくれ滞納などとは縁遠い、素晴らしい方です。


 今回のご退去はご自身でマイホームを購入されたということで、とても喜ばしい理由です。

この方のように立派に巣立っていかれる方を見るのは晴れ晴れしい気持ちです。

以前、別の方でご就職のために退去された時と同様、感謝の気持ちでいっぱいです。

 残念ながら姫ちゃんの物件でも家賃滞納を繰返し、最終的に夜逃げで家賃を踏み倒すなんて悪党もいました。

ですが、それはほんの一部の例外。

ほとんどは善良な方ばかりなので、これからの彼らの未来を心の中で応援しています。

 さて、大家としては次に考えるべきはリフォームです。

10年以上住んでいただいた部屋ですから、当然、手入れをしなくてはいけないです。

エアコンや畳などの設備は傷んでいるでしょうし、壁や床など入居者がいるときには確認できなかった部分をしっかりチェックしなくてはいけません。

問題は原状回復にとどめるか、大幅にイメージチェンジするか、というところです。

いずれにせよ、それなりに十万〜数十万はかかるはずです。

できるだけコストを抑えつつ、費用対効果の良い方法を選択しようと思います。

折しも、つい先日「デザインリノベーション」の書評を書いたばかりでしたが、本で得た知識を活用してみたいと思います。

【参考】
http://honblo.blog25.fc2.com/blog-entry-44.html

【アマゾンリンク】
http://amzn.to/1sI5yl6


でわでわ。


posted by 姫ちゃん at 16:06 | Comment(0) | 管理 物件を管理する方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月15日

姫ちゃん、実例!ペット可にした場合の物件へのダメージお伝えします


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以前のメルマガで入居率アップの秘策として「ペット可」について述べました。

今回は姫ちゃんの持つ「ペット可」物件を例に、どれくらいダメージを受けるモノなのかお伝えします。

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■本日の内容■
姫ちゃん、実例!ペット可にした場合の物件へのダメージお伝えします
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 姫ちゃんは、ペット可の物件も保有しています。

家自体は古いのですが繁華街のすぐ近くという好立地なので潜在需要は大きいと考え、ペット可にすることで他の物件と差別化しています。

読みが当たり、その物件は立地が良いのとペット複数可という特別な条件のおかげで、すぐに入居が決まります。

今回も空室になった翌月には新しい入居者さんが決まりました。立地とペットと金額のバランスが良いのだと思います。

4月の移動に向けてちょうど今くらいの時期に多くの方が部屋を探しますので、なかなか入居が決まらないオーナーの方は、ペット可など施策を打ってはいかがでしょうか。

【築古物件で設備投資せずに入居者をよび込むための3つの極意を解説!】
http://www.mag2.com/p/money/4585

 話を戻しますが、今回その部屋が一瞬だけ空室になったので、部屋のダメージ具合を見てきました。

2年間、ネコ複数匹を飼うという条件で使用した場合のダメージ具合です。

読者のオーナーの方でペット可だとどれくらい物件にダメージが出るのか気になる方は是非ご参考にしてください。

【ダメージ具合】

■臭いについて
ネコ数匹が2年住んだわりには臭いは少ない。
うっすらとネコのトイレ臭がするがペット物件用の高額なルームクリーニングを行えば脱臭できそうな感じでした。

■毛など
部屋のすみに毛玉がたまっていました。
これも退去後のルームクリーニングで取り除ける程度でした。
kedama.JPG


■ひっかき傷
これが一番ダメージが大きいです。
ふすまは爪を立てられビリビリに破かれていますので張り替え必須です。

【ふすまの状況】
Fusuma02.JPG


床は傷だらけです。
【床の状況】
Yuka01.JPG

ネコの習性上、どっかで爪研ぎをしてしまうので予想はしてましたがかなり痛々しい感じです。

修理するには木の表面を削ってヤスリがけしてもらい薬剤やワックスをかけ直す必要があるので全部で15〜20万の出費が必要となるでしょう。

最近の物件で使用されている合板のフローリング等、ヤスリで削ることができない素材の場合は全部張り替えとなります。

つまり、ペット可にした物件を通常使用に戻すのは敷金ではカバーできないくらいの出費を覚悟する必要があります。

ですがそれほどの出費を覚悟しないといけないという理由で、まだまだペット可の物件は数が少ないので、空室対策には相当強いです。

姫ちゃんは動物が好きなので良いですが、動物に興味ない人にとっては結構ハードルが高いので希少価値がついてよいと思います。

ということでペット可にしてみたいなぁと悩んでおられるオーナーの方のご参考になれば幸いです。


でわでわ。



posted by 姫ちゃん at 14:26 | Comment(0) | 管理 物件を管理する方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月18日

姫ちゃん、高齢者向け健康管理のすごいサービス


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高齢化社会が進む日本の賃貸経営において

高齢者を受け入れることは避けては通れない事だと思います。

その際、どうやって入居者の健康を管理するかが重要となります。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。

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■本日の内容■
姫ちゃん、高齢者向け健康管理のすごいサービス
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 日本は超高齢化社会です。

平成25年10月の統計データですが65歳以上が3189万人、全人口の25%を超えています。

統計的には4人に1人が65歳以上ですから、賃貸経営をしていれば、入居者さんの4人に1人は65歳となります。

これは地域差や家賃の設定額によって変わるはずですが、様々な家賃の物件を数多くもっていればいるほど、戸数が増えれば増えるほど、25%に収束すると考えられます。

つまり、安全に安心して65歳を迎え入れるにはどうしたらよいかと言うことは全てのオーナーにとって重要な検討事項になります。

 以前「姫ちゃん、高齢者向けの物件管理にすごいアイテム」の回で、センサーで高齢者の動きを関知して知らせてくれるアイテムを紹介しました。

http://himechan-hudousan.seesaa.net/article/429960473.html

このアイテムは画期的なのですが、機器設置が必要だったりするのでちょっと敷居が高いという問題もあります。

そこで、もう少し簡易に高齢者の健康管理ができないかということを調べてみました。

以外にもたくさん高齢者の見守りサービスというものがあることに気づきました。

まず、地域が限定されますが、安くて安心な郵便局がやっているサービスを紹介します。

・みまもりサービス
https://www.post.japanpost.jp/life/mimamori/service.html

・みまもりでんわ
https://www.post.japanpost.jp/life/mimamori/telephone.html

「みまもりサービス」は、なんと、月に1回、1980円で、近くの郵便局員が30分ほど、訪問して高齢者の話を伺いつつ、健康などを確認してくれるサービスです。

また「みまもりでんわ」は月980円で、毎日、高齢者に自動音声メッセージをかけて、体調の状況を尋ねてくれてメールでこちらに伝えてくれます。

まぁ、みまもりサービスはやりすぎかもしれませんが、みまもりでんわは、1日1回入居者の体調管理メールが来るので、数日間返事がないなど異変に気づくことができるかもしれません。

値段も高齢者の家に設定している固定電話向けであれば980円、携帯電話向けであれば1180円と非常に安く、特別な機械を設置する必要がないため非常に安価に始めることができます。

ただ、残念なのは、この「みまもりサービス」も「みまもりでんわ」も、まだまだサービス地域が限られています。

今のところ、都心部ではなく田舎の地域を中心に取り扱い地域が増加しています。
(詳しい、地域は郵便局のホームページに記載されていますのでご参照ください。)

なので、もし当該地域に物件を持っている人は検討してもいいかもしれません。

さて、では都心部で同様のサービスがないかなと思って調べたところ、各地で少しずつこういったサービスが増えているのですが、全国対応している会社を見つけたのでご紹介します。

「あんしん見守りコール」
http://am-call.com/

こちらは、週1回から週6回まで、何回コールするかを選択でき、それぞれ料金が変わります。
週1回固定電話向けで300円から使えます。

こちらの場合も郵便局のサービスと同様に、週に1回から自動音声で高齢者の健康を調べ、こちらのメールに健康状態等を伝達してくれます。

郵便局よりは割高になりますが、全国に対応しているので今すぐ必要な人は、こちらのサービスを申し込んでも良いかもしれません。

また、郵便局自体もサービス地域を順次拡大しており、長崎などは全県で対応を開始したとのことなので、まだすぐには必要ない人は、郵便局が自分の物件の地域に対応するまで待つといことでも良いかもしれません。

 こういったサービスが安価に手軽に使えるようになれば、高齢者に物件を使ってもらうということに対するハードルが低くなるので、賃貸経営において非常にプラスになります。

こういうソーシャルなビジネスをやっている会社が増えることを期待しています。

でわでわ。



posted by 姫ちゃん at 12:37 | Comment(0) | 管理 物件を管理する方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする