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移動シーズンに向けて賃貸の募集をしました。
募集方法の効率の良さは「思い切りの良さ」で決まると思います。
詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃん、効率の良い募集方法、そしてその決め手とは？
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（１月時点の記事です）
まだまだ１月なのですが３月に向けて賃貸の募集を開始しはじめました。
早い人は１月の初旬から動いていたりするのですが、私の場合は退去される方の都合にあわせ、この時期くらいからになりました。
この賃貸の募集ですが、最近ではホームズやスーモなど大手のインターネットサービスに掲載して頂くというのがもっぱらになりました。
２０１３年くらいから顕著になり出した動きらしいのですが、最近は賃貸のお客さんが実店舗へ来ず、ネットで決めてしまうということが多いそうです。
昔は、実店舗で様々な物件を紙の資料で見て２〜３件ほど内見して決めるという形でしたが、
最近はネットの写真を見て、その１件だけを内見して、すぐに決めるという風になっているとのことです。
つまり、勝負はネットの写真を見た瞬間に決まると言っても過言ではないです。
ということで、効率よく募集するためには、そもそも写真をきれいにたくさん撮って掲載するということが必要です。
といってもプロのカメラマンにお願いするのではなく、ちょっとしたコツで写真はきれいに映ります。
例えば
・良く晴れた日を選んで外観の写真を撮る
・日当たりの良い時間帯に室内の写真を撮る
などなど当たり前の事を抑えて撮るだけでも他の物件よりきれいにとれて目立つことができます。
もしできるなら自分の持っている物件の写真は、自分で撮影して不動産屋さんに渡すくらいでも良いかもしれません。
もちろん、そんな時間はもったいないと思う人はちゃんとそういう風に気をつけて写真を撮ってくれる不動産屋さんを選ぶということでも良いです。
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さて、賃貸の募集にはもう一つ大きな決め手があります。
それはＡＤ(広告費)です。
ＡＤとは不動産屋さんに依頼して、特別に広告を打ってもらうための費用です。
通常、不動産屋さんが賃貸を仲介した場合、１ヶ月分の手数料をもらえます。
しかし、たった１ヶ月分の手数料で、不動産屋さんは一生懸命動いてくれるでしょうか。
もし、その不動産屋さんに５万円の家賃の物件と２０万円の家賃の物件があったら、どちらを優先して募集広告を出してくれるでしょうか。
普通に考えれば、全く同じ手間しかかからないのだから、２０万円の部屋を優先的に募集しますよね。
つーことで、２０万円の部屋に対抗すべく、ＡＤを＋３ヶ月など加えます。
すると、報酬＋ＡＤの合計で２０万円となるので、高額な部屋と同じくらいの優先度と露出で広告してもらえるようになります。
当然ですがＡＤは広告費であって仲介による報酬ではありません。仲介手数料による収入ではなく、広告料金という収入になりますので宅建業法上は問題がありません。
このＡＤを払うときに重要なポイントはタダ１つ
それは「思い切りつける」です。
要は広告を出すならケチケチせずバーンと出すということです。
そのほかの大家さんがＡＤを＋１とか、＋２とか、チマチマ出しているとしたら
ＡＤ＋３とかＡＤ＋６とかビックリするくらいの金額を出すべきです。
広告全般に言えることですが、出すときは一気に物量を投入するのが効果的です。
ということで、冒頭で述べた通り
募集方法の効率の良さは「思い切りの良さ」で決まると言うことをお伝えしました。
でわでわ。
