2016年03月28日

姫ちゃん、効率の良い募集方法、そしてその決め手とは?


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移動シーズンに向けて賃貸の募集をしました。

募集方法の効率の良さは「思い切りの良さ」で決まると思います。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃん、効率の良い募集方法、そしてその決め手とは?
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(1月時点の記事です)

 まだまだ1月なのですが3月に向けて賃貸の募集を開始しはじめました。

早い人は1月の初旬から動いていたりするのですが、私の場合は退去される方の都合にあわせ、この時期くらいからになりました。

 この賃貸の募集ですが、最近ではホームズやスーモなど大手のインターネットサービスに掲載して頂くというのがもっぱらになりました。

2013年くらいから顕著になり出した動きらしいのですが、最近は賃貸のお客さんが実店舗へ来ず、ネットで決めてしまうということが多いそうです。

昔は、実店舗で様々な物件を紙の資料で見て2〜3件ほど内見して決めるという形でしたが、

最近はネットの写真を見て、その1件だけを内見して、すぐに決めるという風になっているとのことです。

つまり、勝負はネットの写真を見た瞬間に決まると言っても過言ではないです。

ということで、効率よく募集するためには、そもそも写真をきれいにたくさん撮って掲載するということが必要です。

といってもプロのカメラマンにお願いするのではなく、ちょっとしたコツで写真はきれいに映ります。

例えば

・良く晴れた日を選んで外観の写真を撮る

・日当たりの良い時間帯に室内の写真を撮る

などなど当たり前の事を抑えて撮るだけでも他の物件よりきれいにとれて目立つことができます。

もしできるなら自分の持っている物件の写真は、自分で撮影して不動産屋さんに渡すくらいでも良いかもしれません。

もちろん、そんな時間はもったいないと思う人はちゃんとそういう風に気をつけて写真を撮ってくれる不動産屋さんを選ぶということでも良いです。

○●○●○

 さて、賃貸の募集にはもう一つ大きな決め手があります。

それはAD(広告費)です。

ADとは不動産屋さんに依頼して、特別に広告を打ってもらうための費用です。

通常、不動産屋さんが賃貸を仲介した場合、1ヶ月分の手数料をもらえます。

しかし、たった1ヶ月分の手数料で、不動産屋さんは一生懸命動いてくれるでしょうか。

もし、その不動産屋さんに5万円の家賃の物件と20万円の家賃の物件があったら、どちらを優先して募集広告を出してくれるでしょうか。

普通に考えれば、全く同じ手間しかかからないのだから、20万円の部屋を優先的に募集しますよね。

つーことで、20万円の部屋に対抗すべく、ADを+3ヶ月など加えます。

すると、報酬+ADの合計で20万円となるので、高額な部屋と同じくらいの優先度と露出で広告してもらえるようになります。

当然ですがADは広告費であって仲介による報酬ではありません。仲介手数料による収入ではなく、広告料金という収入になりますので宅建業法上は問題がありません。

 このADを払うときに重要なポイントはタダ1つ

それは「思い切りつける」です。

要は広告を出すならケチケチせずバーンと出すということです。

そのほかの大家さんがADを+1とか、+2とか、チマチマ出しているとしたら

AD+3とかAD+6とかビックリするくらいの金額を出すべきです。

広告全般に言えることですが、出すときは一気に物量を投入するのが効果的です。

ということで、冒頭で述べた通り

募集方法の効率の良さは「思い切りの良さ」で決まると言うことをお伝えしました。

でわでわ。


posted by 姫ちゃん at 15:32 | Comment(0) | 管理 入居者探しの方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年12月01日

姫ちゃん、バイク駐車可物件の効果は?


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11月は人の動きが少なくて空室がうまらない時期です。

数多くある賃貸物件の中で自分の物件を目立たせるための

目玉サービスとしてバイク駐車可とすることの効果はいかほどあるのでしょうか。

昨日の続きです。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。

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■本日の内容■
姫ちゃん、バイク駐車可物件の効果は?
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 昨日は2006年の取り締まり強化により、バイクの販売台数が激減して久しいというところまで話しました。


本日はその続きです。


 2006年の取り締まり強化の時に、一番問題だったのは

そのタイミングでは駐車場が圧倒的に少なかったということでした。


 自動車や自転車は法律で事業者に対して一定の駐車スペースを確保するように規定されていましたが

残念なことにバイクについては2006年時点では、そのような決まりはありませんでした。

一応、その後バイク駐車場に関するルールも制定しましたが、そうそう簡単に駐車場が増えるモノではありませんでした。

 バイク駐車場はゆっくりゆっくり増えていきました。

2008年には1万4千台しか無かった駐車場も毎年1〜2万台増えていき、2013年には全国で7万2千台ほどまで増加しました。

まだまだ十分とは言い切れませんが、都内でも大都市の地下駐車場にはバイク駐車スペースが確保されており

料金は高いけれど一応使えるようになってきました。


  ○●○●○

 さて、ここまでが前置きです。前置き長くてすみません。


 都内や全国の状況を見る限りでは、バイク可とするの入居率があがる可能性があります。

最近、物件に住んでいる人から原付を置いてよいかという問い合わせがあり

特にスペースが空いていたのでOKを出しました。


 また、1年くらい前ですが新規入居の方にもバイクについて質問されたこともあり、

ここ数年、またバイクが盛り上がってきているのかなという感じを受けました。


 その辺はあくまで経験則ですが、前述のように調べてみると

バイク駐車場が相当増加しており、またシティコミューターとしてのバイクが復権しているのかなと思いました。


 そうすると、今後の空室募集戦略なのですが、もし空いているスペースが少しでもあるなら

「バイク可」とデカデカと記載するという手が使えると思います。


 都内でバイクを駐められるアパートってなかなか無いので、本来駐車場ではなくても

アパートの空いているスペースや自転車置き場に駐めても良いという風にすれば

他の物件に対して大きくアドバンテージが取れるかもしれません。

 そして、ちゃんとチラシにそのことをデカデカと書くことと、

インターネットの賃貸サイトにちゃんとバイク可であることを記載する必要があります。

姫ちゃんはチラシにピンクの文字でデカデカと記載しました。


せっかくのウリがお客さんに伝わらなかったら意味がないので、不動産屋さんに言ってしっかり宣伝してもらいましょう。

人によってバイクを駐車させたくないオーナーさんもいるかもしれませんが

個人的にはそこそこ効果あるかもと思っているので今回記載した次第でございます。


でわでわ。

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■姫ちゃん、
初心者のための無料レポート■
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※スパムメール対策のため無料レポートのダウンロードを行う際は、フリーメールのご使用を推奨します。
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●不動産投資はじめの一歩

初めて不動産投資をするにあたり必要なこと
メルマガだけではお伝えできないことを記載しました。
是非読んでもらえれば幸いです。

http://mailzou.com/get.php?R=84202


●不動産投資 次の一手
〜良い物件を買うために押さえるべき5つのポイント その1

前回のレポートに続いて、そもそもどういった物件が「良い」と言われているのか
「良い物件」を買うために気を付けなくてはいけないことは何かを記載しました。
5つのポイントのうち、最初の1つ目を解説しています。

http://mailzou.com/get.php?R=86353&M=10630


●良い物件を買うために押えるべき5つのポイント その2
 どんな不動産屋と信頼関係を築くべきか

5つのポイントのうちの2つ目として、良い物件を買うためには不動産屋さんの協力が不可欠です。
付き合うべき不動産屋さんの条件とは何かを説明しています。

http://www.gekizou.biz/report.php?cid=1102840


●良い物件を買うために押えるべき5つのポイント その3
 どんな銀行から融資を受けるのか

5つのポイントのうち3つ目として、銀行融資について説明します。

http://www.gekizou.biz/report.php?aid=17149&cid=1102968


●良い物件を買うために押えるべき5つのポイント その4
 購入時に注意すべきことは?

今回は最も大事なポイントを述べています。
購入時にしかできない税金への対応など、転ばぬ先の杖として本当に大事なことを書いています。

http://www.muryoj.com/get.php?R=24461
http://www.gekizou.biz/report.php?cid=1103449



posted by 姫ちゃん at 11:50 | Comment(0) | 管理 入居者探しの方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月30日

姫ちゃん、日本の誇るバイク業界の凋落


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日本のバイク販売台数は最盛期の80年代は300万台だったのに対し

今は40万台に落ち込んでいます。

なぜバイクの話って?

詳しくは本日の内容をお読み下さい。

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■本日の内容■
姫ちゃん、日本の誇るバイク業界の凋落
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 つい10年前の2006年くらいまで東京23区内ではバイクがたくさん走っていました。

鉄道網が整備された東京23区とはいえ、鉄道がない所に行くためにはなんらかの移動手段が必要です。


 都内で自動車を所有することはコストの面から断念するしかない場合でもバイクなら所有できます。

原付バイク、原付二種バイク、軽二輪などは税金が年間1000円や2000円くらいであり

自賠責を含めても維持費が年間10000円くらいですむため全く乗らなくても維持することができたからです。

これが自動車だったら駐車場代だけで年間24万〜48万円くらいかかるのでとてもじゃないけど維持できないです。

地方だと駐車場代が月々1000円〜3000円くらいで借りれるのですが、都内だと2万円〜4万円くらいするので仕方ありません。


 2006年くらいまで都内では原付バイクの路駐は取り締まらないという暗黙の了解があったらしく、駐車場を確保せずに家の前に路駐することができたみたいです。

また、出先で路駐してもほとんど取り締まられないため、ある意味駐車し放題だったようです。

これ、なぜ伝聞形式かというと、ちょうど姫ちゃんが東京に出てきたくらいのことで、あまり記憶にないため

資料と伝聞に基づいて書いているからです。


 路駐しても取り締まられないのであれば、ある意味、最強のシティコミューターといえると思います。

しかし、2006年からの取り締まり強化により状況は一変します。


2005年の違法駐車取り締まり件数が11万件だったのに対し

2006年は28万件、2007年は52万件と、一気に5倍に跳ね上がります。


 もともとお金を節約したくてバイクを使っていた人たちは、その反則金を支払うことがイヤなので

一気にバイクを使わなくなりました。

大型バイクなどの販売台数は微減だったのですが、シティコミューターとして手軽に使えた

原付バイクが大打撃を受けました。

それを指し示すのが年間の原付バイクの販売台数の推移ですが以下のように2007年を境に一気に下がっています。


2006年48万台
2007年46万台
2008年30万台
2009年26万台
2010年23万台
 ・
 ・
 ・
2014年23万台


2006年の48万台の半分以下23万台を切る台数しか販売されていません。

本田やヤマハやスズキやカワサキなどグローバルで圧倒的に強いバイクメーカーのお膝元である日本で

このような残念な状況が10年前から繰り広げられているとは本当に嘆かわしい限りです。


ですが、光明が見えてきました。


ちょっと長くなってきたので続きは次回にします。



でわでわ。


posted by 姫ちゃん at 19:50 | Comment(0) | 管理 入居者探しの方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする