2017年01月12日

姫ちゃん、銀行の持つ二つのレーン、今こそ高速レーンに乗り換えるチャンス


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不動産投資を始めてビックリすること、それは驚くほど銀行がお金を貸してくれないことです。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃん、銀行の持つ二つのレーン、今こそ高速レーンに乗り換えるチャンス
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 こんにちは、姫ちゃんです。

冒頭で述べましたが、普通のサラリーマンの方が不動産投資を始めてビックリすることがあります。

それは、銀行は驚くほど全くお金を貸してくれないことです。

普通のサラリーマンが銀行からお金を借りる機会というのは、マンションや一戸建てなどマイホームを買うときの住宅ローンくらいです。

住宅ローンについては、新築の建売業者やマンション業者と銀行がタッグを組んで、お客様にローンを組ませてくれます。

またフラット35のような公的な優遇政策に基づいたローンも存在し、各銀行は住宅ローンを組んでくれる普通のサラリーマンを奪い合っています。

結果として、年収が400万くらいの普通のサラリーマンでも、比較的容易にお金を借りることができます。

さらに年収が800万も1000万もあるエリートサラリーマンと呼ばれる人たちは億単位のマンションなどを頭金なしのローンで買うこともできます。

 しかし、不動産投資は違います。

不動産投資では、もうかる物件、まともな物件であっても、新築ではありませんし、そもそも住宅ローンではないので金融機関は全然お金を貸してくれません。

住宅ローンであれば、年収や勤務年数やその人の人柄などを考慮して(いるように見える)くれて、蝶よ花よとお金を貸してくれるのに

アパートなどの投資ローンだと、手のひらを返したかのように、冷たくあしらわれることも多いです。

 何年も真面目に会社に勤めていて、給料もそこそこもらっていて、社会的な立場や人望もあると思っていたサラリーマンのプライドを粉みじんにするくらい、全くそういった実績に価値を置いてもらえません。

 アパートなどの投資ローンで、金融機関が価値を置くのは、あくまで「担保をどれだけ持っているか」です。

担保とは、土地・建物、現金、有価証券、保険、そのほか換金出来るもののことです。

年収やその人の勤務年数、真面目さなどは、確かに人としては大切ですが、金融機関の審査対象外です。

なぜなら、いくら年収が高くて真面目な人でも、病気や事故で働けなくなったら、銀行はその人からお金を回収できなくなるからです。

極端な話、将来もらえるであろう未実現の年収よりも、今すぐお金に換えられる土地、有価証券などしか、担保としての価値はないのです。

そういう理由で、いくら真面目なサラリーマンでも、資産がなければアパートローンの貸し出し対象として扱ってもらえないのです。

 住宅ローンしか知らない大半のサラリーマンの人は、この銀行の手のひら返しの対応に面食らいます。

そして、自信を失います。

 ですが、希望を失ってはいけません。

先日、物件価格が上がっているという記事を書きましたが、今やるべきコトは銀行の持つ2つのレーンのうち、高速レーンに乗り換えることです。

【参考】
http://www.mag2.com/p/money/24215

 高速レーンとは、一般的には地主しか入れない地主系レーンのことです。

銀行には元々、非地主系レーンと地主系レーンの2つのレーンが存在しています。

非地主系レーンとは、いわゆる住宅ローンなどを出すレーン。

地主系レーンとは、地主にアパートなどの投資ローンを出すレーンです。

両者は明確に別れており、非地主系レーンの人がいくら投資ローンを申し込んでも、基本的にはNGです。

その人がどんなに優秀なサラリーマンだったとしてもNGです。

 一方、地主であればその人がどんなに適当な性格だったとしても、(担保の範囲内において)投資ローンを出してくれます。

まぁ、能力がないと投資に失敗するのですが、失敗するものであれなんであれ、地主系レーンに乗っている人は、その担保の範囲内において投資ローンを出してもらえます。

うらやましいですね。

 しかし、ここ数年状況が好転し始めて来ます。

近年のゼロ金利、マイナス金利を受けて、一部のアグレッシブな地銀が、サラリーマン向けの投資ローンを出してきたからです。

このサラリーマン向け投資ローンの審査基準は、非地主系レーンの基準をベースにしたものが多いという特徴があります。

すなわち、本人の年収、勤務年数、真面目さなどがベースとして考慮されるということです。

 そして、これはチャンスなのです。

これまでは非地主系レーンに乗っている人は、どうあがいても投資ローンを借りられなかったのですが、今は投資ローンを借りることができるのです。

投資ローンにも関わらず非地主系の基準でお金を借りることができる、これは持たざる者が持つことを許される非常に大きなチャンスなのです。

このチャンスは様々な時運によって、もたらされています。

不況、株安、マイナス金利など、金融機関は投資先(お金の向かう先)を求めて、非地主系レーンにもその門戸を開いているのです。

 この状況は、いつまで続くかは分かりません。

オリンピックイヤーが終わったら引き締めにかかるのか、どうなのか、それは誰にも分かりません。

しかし、言えることが一つだけあります。

それは、今のうちに資産を増やして非地主系レーンを抜け出し、地主系レーンすなわち高速レーンに乗ることです。

そうすることで、たとえ金融が引き締め始めても、高速レーンに乗っている人には相変わらず、融資の話が来ます。

そういう状況になるためにも、今はレーンの乗り換え時期だと思って、資産を拡大するのが良いと私は考えます。

でわでわ。
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posted by 姫ちゃん at 15:09 | Comment(0) | 買う 金融機関の探し方 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月25日

姫ちゃん、銀行に連絡するタイミングとは?


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不動産投資をするのに避けては通れない銀行借り入れ

では、いつどのように銀行に連絡したらよいのでしょうか?

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃん、銀行に連絡するタイミングとは?
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不動産投資をする場合、多くの方は銀行ローンを組まれると思います。

今回はその不動産投資向け融資をお願いする銀行には、いつ連絡するかということについてです。

 不動産投資の本には、銀行への連絡するタイミングについて2パターンが掲載されています。

1つは、物件を見つけたタイミング

もう一つは、物件を見つける前のタイミング

です。

前者はまず最初に初心者が行うべき一般的なタイミングです。

後者は不動産以外の事業をやっている人や、すでに何棟も不動産を保有している人向けのタイミングです。

どっちが良いかというと、当然後者の方がよいのです。

というのも、物件のありなしに関わらず、銀行と仲良くできていれば、何かよい物件が出た瞬間に融資を依頼することが出来るからです。

そのため不動産投資の書籍などは日頃から銀行などを探して、借りたい銀行から住宅ローンを組むなど、関係を作っておく方が良いなどと書かれている場合もあります。

ただ、実はコレ、初心者には厳しいと思います。

 と言いますのも、基本的に銀行はその物件ごとにしか審査してくれません。

たとえ、あなたが非常に立派な企業にお勤めで年収が高くても、具体的な購入対象の物件を持っていなかったら、話を聞いてもらえません。

具体的な物件なしに、真剣に初心者の話を聞いてくれる人はほとんどいないため。物件の情報を持たずに銀行に行ってもムダになる可能性が高いです。

それに一般のサラリーマンの人であれば平日は会社にいるのでとてもではないけれど、用事もないのに銀行に行く暇は無いと思います。

 じゃあ、いつ銀行に連絡すればよいか?

それは、物件を見つけた瞬間です。

不動産屋に行って、よさそうな物件を見つけ現地を下見したそのタイミングで銀行に連絡を入れるのが、一番ムダのない動きになります。

 また、銀行への連絡方法は、なにがよいか?

それは、電話です。

どんな銀行もウェブサイトに電話番号が載っているので、それを参照して電話します。

メールや問い合わせフォームや直接店を訪ねることもできますが、物件を見たその瞬間に連絡するのには電話が一番早いです。

ちなみに、今は不動産投資が普及しているので、東京から地方まで何らかの形で融資してくれる銀行は見つかると思います。

まぁ、手始めに関東ならS銀行やY銀行、関西ならK銀行あたりに連絡をしてみると良いと思います。

あと地銀であれば第1地銀よりも第2地銀や信金などが狙い目かもしれませんが、その辺は地域差や支店間格差などもありますので、実際に問い合わせないと答えがでないです。

シュレディンガーの銀行融資キャット的な存在かと。

てなわけで、これから年末に向けてあまり不動産投資する気分になりにくい季節ではありますが、

そんな時期でも、地味に物件は動いてますので、地道に見続けていく必要はあると思います。

でわでわ。



posted by 姫ちゃん at 13:46 | Comment(0) | 買う 金融機関の探し方 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月01日

姫ちゃん、住宅ローンがあると不動産投資は不利なのか2


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すでに過剰な住宅ローンを組んでしまっている人は

どうやって不動産投資すれば良いのでしょうか。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。

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姫ちゃん、住宅ローンがあると不動産投資は不利なのか2
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世の中堅ビジネスパーソンはマイホームを買っている人も多いと思います。

年収の5倍とか多い人で8倍のローンを組んでいる人が大半かと思います。

奥様や子供達の意向を取り入れると、どうしても金額が大きくなりがちです。

また、地震などの災害に備えた安全な住宅を建築しようとすると、更にコストがかさみます。

これは、仕方のないことだと思います。

で、マイホームを買ったばっかりの人はさすがに1年くらいは不動産投資ができないかもしれません。

ちょっと大きな買い物したばかりですし、銀行も返済が滞らないかどうか心配でしょうから

1年くらいはコツコツと返済して、ちゃんと返してるよ〜という返済実績を積む方が先かもしれません。

まぁ、すぐに不動産投資できないとしても、安心してください。

どちらにしても、良い儲かる不動産がすぐに出てくることはありません。

本気で探し始め勉強はじめて1〜2年くらいは、良いものに巡り会えませんので、時間は十分あります。

その1〜2年の間に貯金をためまくりましょう。

具体的には、300万円から500万円くらい貯めましょう。

そして、その貯金を使って不動産投資をします。

そのやり方としては

(1)築古の家購入
築年数が古い家屋を1000万円くらいで買う
その場合に、500万円を突っ込んで、500万円くらい借り入れする

(2)借地権の物件を現金で買う
借地権の物件は、銀行からお金が借りにくいです。
なので、激安の借地権物件を現金で買うという方法もあります。

いずれにしても、ちゃんと借り手がつくかということが心配の種になりますが

ある一定の人口があれば、世の中、借り手を探すことってできるんですよね。

その方法についてはケースバイケースですが、またいつかお話ししようと思います。

でわでわ。



posted by 姫ちゃん at 13:45 | Comment(0) | 買う 金融機関の探し方 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする