2016年01月14日

姫ちゃん、私道の奥にある土地を買うときに最も大事なポイント


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私道の奥にある物件を購入する際に気をつけるべきポイントは何でしょう。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。

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■本日の内容■
姫ちゃん、私道の奥にある土地を買うときに最も大事なポイント
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先日は土地の形、地型についてお話ししました。

今日は私道についてです。

土地の取引をするときに気にする大きなポイントは、地型と道路への接し方です。

土地の値段は摩訶不思議で、きちんとした正方形や長方形の地型の土地があったとしても、その道路への接し方次第で、価値が変わってきます。

わかりやすいところで言うと、角地は2方向で道路に接しているので、価値が高いです。
また、前面道路と裏面の道路両方に接している場合も、価値が高まることがあります。

その逆で、公道に接しておらず私道を通らないと、道路に出ることが出来ない場合は価値が下がることもあります。

東京23区内や地方都市の中心地など元々土地の価値が非常に高いところについては、それほど値下がりしないかもしれませんが、まぁ一般的に言ってややお買い得な感じになります。

この私道というのは、私道に面している数戸のお隣さん、お向かいさんの家々で、ちょっとずつ土地を出し合って、自分たちの家の出入り口をつくるという合意をして造る道です。

 で、この私道に面している家や土地を買うときのポイントなのですが「私道持ち分はあるか」です。

私道はみんなで土地を出し合って作ると言いましたが、場合によっては私道に土地を提供していない家もあります。

私道にする場所にちょうど良い土地を持っていないなどの理由があったのかもしれませんが、要はタダで私道を使わせてもらっている状態となります。

普通に通行する分にはあまり問題が表面化することは無いと思います。

しかし、私道を負担せず、持ち分がない家の問題点は、家の改築や新築時に顕在化します。

具体的には、私道の地下に埋め込まれている水道管やガス管などを改築や新築で掘り返すときに持ち分のある人たちの了承を得るということをしなくてはなりません。

周りの家の人たちの好意で通行させてもらっていた土地を掘り返すのですから、その辺は重要になります。

もちろん、私道の持ち分がある人でも、そのほかの方にご迷惑をかけるわけですから、事前に許可はとりますが、持ち分があるのでお互い様の気持ちでお願いすることが出来ます。

しかし、私道の持ち分が1ミリもなければ、そういったことも出来ません。平身低頭でお願いするしかないです。

まぁ、よほど周囲との人間関係が壊れていない限りにおいて反対されることはありませんが、そういう土地であるということを認識しておいた方が良いです。

 ちなみに、私道の持ち分がない場合、通常不動産屋さんが必ず、持ち分がないことを伝えてくれるはずです。そして、購入する前に近所の持ち分を持っている人たち全員から、水道管やガス管の工事など、私道を利用させていただく旨の合意書をもらうはずです。

もし、不動産屋さん経由で購入前に、そういった合意書を取得してもらえないことがあったら、必ず取得を依頼しましょう。

ということで、今日は私道の奥にある土地を買うときに最も大事なポイントについてでした。
 
でわでわ。

※あくまで、姫ちゃんの意見ですのでご参考程度に留めおきください



posted by 姫ちゃん at 19:19 | Comment(0) | 買う 不動産を買うためには | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月13日

姫ちゃん、土地を買うときに気にすべきポイントの1つとは?


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不動産投資で着目すべきは土地です。

じゃあ、何に気をつけて土地を見ればよいのでしょうか。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。

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■本日の内容■
姫ちゃん、土地を買うときに気にすべきポイントの1つとは?
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 地型(じがた)という言葉を聞いたことがあるでしょうか。

不動産投資をしていると、たまに不動産屋さんから

「この物件は地型がわるいね」と言われることがあります。

 不動産の世界では、地型が悪い土地は不整形地と呼ばれます。

読んで字のごとく形がととのっていない土地という意味ですね。

どんなのが不整形地か、ざっくりと言うと、きれいな正方形や長方形の土地以外のことです。

前面道路に対して垂直に正方形や長方形などの形以外のものは、不整形地となると捉えれば良いです。

厳密には、色々な形の不整形地が存在するため、上の定義はあくまで簡易的なものです。

具体的には

・細長い通路を通って奥に家がある

・土地が台形や三角形や五角形などの形をしている

・前面の道路に斜めに接している

などです。

 特に「細長い通路を通って奥に家がある」パターンは都心部での新築戸建てに良く見られるものです。

皆様も、家と家の間に、縫うようにして、細い通路があり、その奥に家が建っている場所を見たことがあると思います。

【イメージ】

口口口口
口家口口
口口口口


口←通路
道路側

たいていの場合、通路には奥の家の自動車や自転車がとまっています。

なぜ、こういう形の家が多いかというと、元々広い土地を道路に面した家と、道路から奥まった家の2件に分割して、2戸の新築を建てて分譲する業者が多いからです。

元々土地だけで4000万円くらいするところを2件分に分割し

建物を新築して3980万×2戸で売れば、業者は儲かりますし、買う方も、4000万以下で買えるので、買いやすくなります。

【イメージ】

口口口口
口奥家口
口口口口
口■■■
口■家■
口■■■
道路側

元々の土地のまま家だと、新築で6000万や7000万を超えるはずなので、そうそう買える人がいなくなるという理由があるからだと思います。

 おもしろいのが、普通に使い勝手が良いのは、断然、奥の家なんですよね。

道路からは離れて静かですし、表から家がのぞけませんし

家の前の通路に自動車や自転車などを多く置けますし、子育て世帯が新築を買うときには、こっちのほうがいいかな、みたいに感じると思います。

でも、気をつけてください。

それは不整形地かもしれません。

一般に不整形地は、道路に完全に面した土地よりも資産価値が下がります。

どれくらい下がるかというと最小0.99〜最大0.6くらいの割合になる可能性があります。

その計算方法はややこしいので割愛しますがちゃんと定義されています。

もちろん、販売業者はちゃんとその辺のことを考慮した上での値段をつけているはずなので、ほとんどの場合は問題ないでしょう。

もしかしたら、将来売却するときに不利になる可能性もあるかもしれませんが、売却しない人は別に問題ありません。

 ただ、もし自宅を担保に不動産投資をしようとお考えであれば、自宅の買い方にも気をつけてください。

銀行が独自に自宅の担保評価額を計算するときに、ちゃんと前面道路に直接面している土地と、不整形地とでは評価が変わってくることがあるかもしれません。

もし姫ちゃんだったら、将来の不動産投資のことも考えて、奥の家ではなく手前の家を買うと思います。

 とはいえ、これは少数派の意見です。

投資ではなく自分たちが暮らす家は、まず自分たちの家族が快適にすごせるかが一番大事なので、そっちを優先する方が正しいです。

ただ、その場合でも知識として不整形地かどうか知っていて、その上で生活の快適さを優先させるという意志決定をした方が、私自身は、より納得できると考えています。

投資・消費・貯蓄のどんな時でも、できるだけ情報の非対称性を排除し、自己の意志決定をするのが投資家だと思うからです。


でわでわ。

※あくまで、姫ちゃんの意見ですのでご参考程度に留めおきください




posted by 姫ちゃん at 13:07 | Comment(0) | 買う 不動産を買うためには | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月28日

姫ちゃん、火災保険が最長10年になるメリット


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2015年10月から火災保険が最長10年となります。

これは不動産投資家にとってはどうとらえるべきでしょうか。

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■本日の内容■
姫ちゃん、火災保険が最長10年になるメリット
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きたる2015年10月から、火災保険が最長10年になります。

今までは、20年、30年での長期契約と長期割引がありましたが

今後は最大10年までの割引しか適用されなくなります。

それ以上の契約をしたい場合は11年目からは自動更新になるとのことです。

で、世の風潮の多くは、35年の長期割引がなくなるので

実質値上げだと言っています。

ですが、姫ちゃんは、

不動産投資家にとって今回の改訂はメリットになると考えます。


【姫ちゃんが今回の改訂をメリットと考える理由2つ】

●1.投資タイミングを失しない可能性が高まる

不動産投資をする際は、多額の現金が必要です。

たとえ銀行がフルローン(物件価格の100%)の融資をしてくれても

不動産屋、銀行、司法書士、火災保険など多額の現金がかかります。

その金額は物件価格の7〜8%程度です。

つまり、3000万円の物件を購入しようと思うと

フルローンでも210〜240万円くらいの現金が必要と言うことになります。

そのうち、火災保険はおそらく10〜30万円くらいでしょう

この金額は小さいでしょうか?

このたった10〜30万円という金額が、意外に大きいんです。


まず、不動産投資を始めるために1件目を購入する際、

種銭は会社の給与だけという方がほとんどでしょう。

10〜30万円の現金が余分にかかると言うことは

約1ヶ月の給料を貯めなくてはいけないといことを意味します。

それは、投資が1ヶ月遅れるということを意味します。

たまたま、あと30万円あれば購入できたはずの不動産をみすみす目の前で逃す可能性があります。

しかし、もし火災保険が35年ではなく10年しか入らなくてもよければ

先ほどの火災保険は3〜10万円くらいに少なくなるはずです。

それくらいでしたら、その月の飲み代なんかを節約すれば捻出できそうですよね。

なので今回の改訂のおかげで投資家は、投資タイミングを失しないですむ可能性が高まるメリットがあると考えます。



●2.より大きな額の投資が可能となる

これは初回に支払う保険料が減ったことによるメリットは、

その額の10倍くらいの価値があるということです。

保険の改訂により

保険料が30万円から10万円となったとして、その差は20万円です。

先ほどの3000万円の物件をフルローンで購入しようとする例の場合

今まででしたら

3000万円のフルローン+240万円の現金支払い

という形になりますが

10月からは

3000万円のフルローン+220万円の現金支払い

となります。

すると、20万円浮きます。

もし、この20万円を担保に

銀行に200万円借りることが出来たらどうでしょうか。

これは、今までは3000万円までの物件しか買えなかった人が

今後は3200万円の物件が買える可能性があるということを意味します。

つまり、節約できたのは20万円ですが

その20万円は銀行というレバレッジをかけることにより

10倍の200万円になる可能性を秘めているということです。

20万円だけですと、本当に小さな節約ですが

200万円の機会損失をカバーできるとなると

不動産投資家にとっては大きなメリットとなるのではないでしょうか。


ということで、世の中、火災保険が実質値上げになるなんて嘆いてますが

不動産投資家にとっては悲しむことではないと姫ちゃんは思っています。


もちろん、1年あたりの支払額で見れば35年長期割引の方がお得なことは確かです。

しかし、物件を買ってしまえば、その後の火災保険料は家賃収入で支払うことができます。

今、まさに1件目を購入するそのタイミングで、

虎の子の10〜30万円を節約できることの2つのメリットを思えば

今回の改訂は嘆くよりも

喜ばしいことと言えるのではないでしょうか。


でわでわ。



posted by 姫ちゃん at 12:34 | Comment(0) | 買う 不動産を買うためには | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする