2017年01月07日

姫ちゃん、良い物件が買える千三十三一の法則


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投資家であれば誰しも、良い物件を買いたいと願っていると思います。

良い物件はある法則にしたがって出てきます。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃん、良い物件が買える千三十三一の法則
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 こんにちは、姫ちゃんです。

 不動産の世界では本当に良い物件は千三つ(せんみつ)と呼ばれ、千に三つしか存在しないといわれます。

千に三つということは、パーセンテージでいえばたったの0.3%しかないということでほとんどはダメな物件ということです。

 投資家とは狭き門であるこの0.3%の良い物件をめがけて競争するアスリートのようなものです。

当然、途中で面倒になってしまったり、楽に入れる門に入ってしまったりするアスリートもいます。

そもそもそんな0.3%しか入れない門の存在を知らないアスリートすらいます。

 当たり前ですが、楽に入れる門に入ってしまえば、収益はあがりません。

楽な門とは、月々1万円払えば1Rのオーナーになれるみたいなやつや、テレビでCMしているような自己資金0でアパートオーナーになれるみたいなやつのことです。

 さて、この0.3%の狭き門ですが、入るためにはいくつかのチェックポイントがあります。

そのチェックポイントを総称して私は「千三十三一の法則」と呼んでいます。

千件の物件をインターネットなどで見て、

三十件の物件を現地調査し、

三件の物件に買付けを入れ、

一件購入できる。

という意味です。

自分が投資家として動くときも、お客さまが動くときも、大体この数字を目安にしています。

この数字の感覚は大体あっていて

千件くらいインターネットで物件を見ても、現地に行く価値のある情報はせいぜい30件くらいですし

30件見ても、買い付けを入れる価値のある物件は、3件くらいです。

そして、せっかく3件買い付けを入れても

融資が通らなかったり、より早いライバルや、より高い値段をつけるライバルが現れて、買えないことも多く、

本気の買付を3件入れて、そのうち1件が通るくらいです。

千三十三一の法則にのっとると

30件は物件を見に行くので、週末に2件ずつ見ても

15週間、つまり3か月半くらいかかります。

これは全くの初心者の場合ですが、それくらい細心の注意と手間暇をかけて選んでいるからこそ、勝てる良い物件が買えるわけです。

 そして、それをするのが弊社でやっている、「物件探し千本ノック」です。

千の物件を見てもらい、三十の現地調査に行ってもらう。

そうやってはじめて買い付けを入れるべきものに出会える。

そういうプロセスを体験して頂くためです。

 融資から何もかもお膳立てしてくれるCMの業者や、町でキャッチしてきたりする業者に乗るのは楽かもしれません。

しかし、彼らは絶対に千三十三一の法則について言及しません。

千に三つしかない、そんな貴重な情報をタダで見ず知らずの営業が教えるでしょうか。

ましてや、融資のお膳立てまでして、自己資金0とかで手渡してくれるのは、あまりにも話がうますぎると思いませんか?

0.3%しかない情報は、苦労した人しか手に入れることはできません。

そのプロセスを表した言葉こそが「千三十三一の法則」なのです。

でわでわ。
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posted by 姫ちゃん at 18:24 | Comment(0) | 探す 不動産を探す方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

姫ちゃん、低利回りの物件が存在する理由とは


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最近の不動産投資ブームにより物件価格は高騰し、利回りの良い物件はすぐに売れてしまいます。

一方で、利回りが低い投資物件はいつまでも残っています。

なぜ利回りが低い物件はずーっと存在し続けているのでしょうか。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃん、低利回りの物件が存在する理由とは
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 こんにちは、姫ちゃんです。

不動産投資に対して積極的に融資を出す金融機関が増えてきたこともあり、不動産投資はブームになっていると思います。

需要が供給を上回っているとどうしても物件の値段は上がります。

そんな中に、少しでも条件の良い物件(利回りが高い、駅から近い、エリアが良い、比較的新しい)が出ると

1日2日くらいであっという間に売れてしまいます。

 先日メルマガでお伝えしましたが、7000万円の物件が現金で売れたりしますし

1000万円台の都内中心の物件もほぼ即日現金で売れたりしています。

 そういうマーケットで瞬間蒸発するような物件が存在する一方で、いつまでも売れ残っている物件も多数存在します。

不動産は動かない資産というくらいなので、やはり換金性は低く、売れない物件は1年も2年も売れません。

その理由は超シンプルで、ひとことで言うと「高い」からです。

マーケットがその物件に支払って良いと思っている「買値」と売主が売りたいと思っている「売値」とが一致してないからです。

 その一致しない理由は、買値と売値の決まるプロセスが異なるからです。

買値は多くの物件の価値の相対比較と、多くのマーケットプレイヤーの満足度(価値観の効用関数)の集合体との比較により、その物件が割安か割高かが決定され

マーケットにとって適正とされる買値が決まります。

 それに対し売値は、売主の持つ単一の満足度(価値観の効用関数)によって決定されます。

そして、この単一の満足度は売主の懐具合に依存します。

例えば、ある不動産を100万円で売却した場合

売主がお金に困っていれば、不動産を売却して得られる金額に大きな満足度を得られますが

特にお金に困っていなければ、おなじ売却価格100万円でも、その満足度は小さくなります。

これを経済学では限界効用逓減といいます。

 先日あった話ですが、あるアパートが稼働率70%で売りに出されていました。

そのアパートは多数の投資家さんから買い付けをもらっていたみたいですが、現状70%稼働なので、なかなか満額の買付けが来なかったとのこと。

結局、売主さんの意向で全て断ったということです。

話によれば、売主さんは相続でアパートをもらい受け、特になんら物件に興味を持つわけでもなく稼働率70%で満足しているため

値下げしてまで売らなくても、まぁ、いいかなという感じらしいです。

 この「値下げしてまで売らなくても、まぁ、いいかな」という満足度の価値観がマーケットと完全に乖離しているので、この物件は売れていません。

もちろん、売れなくていいと売主が思っているわけですから、別にいいんですが契約書を作ったり物件の問い合わせを受けたりする業者は大変だと思います。

 やはり、不動産を売るのも買うのと同様に、いつまでに売るのか、いくらまでなら売れるのか、いつまでに諦めるのかをちゃんと決めるほうが良いと思います。

そうしないと、いつまでたっても売れずに不動産サイトに表示されるゾンビ情報になってしまうかもしれません。

でわでわ。
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2016年09月23日

姫ちゃん、合法的インサイダー情報こそが不動産投資の醍醐味


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サラリーマンの投資におなじみのものとしては株式やFXがあります。

不動産投資と株式投資やFXとは何が違うのでしょうか。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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姫ちゃん、合法的インサイダー情報こそが不動産投資の醍醐味
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 こんにちは、姫ちゃんです。

サラリーマンが投資をしようと思うと、真っ先に思いつくのは株式投資ですね。

会社の株を買う権利があったり、組合で買わされたりと何かと身近な投資だからかもしれません。

FXに関しては一時期流行しましたが最近は落ち着いているようですね。

 同じ投資とはいえ、株やFXと不動産投資は根本的に異なることが2つあります。

株やFXではできなくて、不動産投資では“できる”2つのことがあるのです。

それは「インカムゲインを狙えること」と「インサイダー情報が手に入る」ことです。

では、一つずつ見ていきましょう。

■インカムゲインを狙えること

 インカムゲインとは、持っているだけで自動的に手に入る所得です。

銀行預金で言えば「利息」にあたります。

株式で言えば「配当金」、FXで言えば「各国の銀行金利差」にあたります。

これが不動産投資で言うところの「家賃収入」です。

少なくともここ10年の不動産投資に関しては、この「インカムゲイン=家賃収入」を狙う手法が主流です。

それに対し株やFXは、配当金狙いや金利差狙いの投資は主流ではありません。異論は認めます。

 株やFXは本体の値上がりである、キャピタルゲインを狙うことが必要となります。

というのも株やFXはもともとの値段の変化が大きいからです。

100円で買った株を1年保持し10円の配当をもらえたとしても、その株自体が値下がりして50円になったとしたら大損です。

そういうことが簡単に起きうるからです。

 しかし、不動産は異なります。

現状の不動産は価格の変動が緩やかなため、100円の価値のものがそう簡単に50円になったりしないからです。

かつてバブルの時代はとんでもない勢いで変化したようですが、現状はそれほど大きな価格変動は少ないといえます。

 という話をすると、「いやいや、自分が購入した新築ワンルームマンションは売るときすごく値下がりしたよ」ということを言いたくなる方がおられるかもしれません。

2000万円で買った新築ワンルームマンションを数年後に売ろうと思ったら1000万円だった。

なんてことはよくあるかもしれません。

賢明な読者の方であればもちろんお分かりのことだとは思いますが、その新築ワンルームマンションの価値は最初から1000万円程度だったということですよね。

2000万円には業者の利益やら新築プレミアムやらが乗っています。それを外すともともとの価値は1000万円くらいだったのです。

これは典型的な不動産投資の失敗例ですが、株式ではこの失敗は普通にあります。

いわゆる、元本割れってやつです。

本来の企業価値は1000円だったのに、期待が市場を動かし、企業の実力以上の株価をつけてしまうことは多々ありますよね。

IPOなどは、上場時が最高値だったみたいな笑えないものもあると思います。

 不動産投資ならこういった元本割れを未然に防ぐことができます。

■インサイダー情報が手に入る

 株の世界ではインサイダー取引はご法度です。

どこかの会社がM&Aする情報、画期的な新薬開発の情報、新製品の情報などなど

内部の関係者しか知りえない情報を知って投資することはできません。

それに普通のサラリーマン株式投資家は企業のインサイダー情報なんて手に入れることはできないと思います。

でも、もしインサイダー情報を知ることができればどうでしょう。

確実に勝つことのできる銘柄が見抜ければ、違法にならないのであれば買いたいと思うのが人情でしょう。

 そして、不動産は合法的にインサイダー取引ができるのです。

つまり確実に勝てる見込みのある不動産を購入することができるということです。

不動産の合法的なインサイダー情報ってなんでしょうか。

それは

・売主の売る理由

・土地の周辺相場

・周辺の家賃相場

です。

※幹線道路や鉄道の計画を知ることではありませんw

売主は様々な理由で物件を売却するのですが、その時、なぜ売るのかを聞くことができれば不良な物件を見抜くことができます。

例えば住人が滞納ばかりしているから売るとか、借金を返すために売るとか、相続のために売るとか

理由を知ることで、値下げをお願いできるものなのか、買ってよいものなのかを判断することができます。

またその周辺の土地および家賃相場も事前に聞くことができます。

不動産屋に言えば、ある程度までは調べてくれますし、場合によっては週末に物件を見に行き近所の人に聞き込み調査もできます。

つまり、一介のサラリーマンであっても簡単に内部情報が調べられるということです。

これが株などと大きく異なることです。

株の場合、重要な情報は事前に外部の人間が知ることはできませんが、不動産は知ることができるのです。

そして、内部情報を精査することで“勝てる物件”を見つけることが不動産投資の成功の近道なのです。

でわでわ。


posted by 姫ちゃん at 16:04 | Comment(0) | 探す 不動産を探す方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする