2016年07月28日

姫ちゃん、超簡単に不動産投資30年計画を立てる方法とは?


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不動産投資をするとき重要なのはその拡大計画をたてるということです。

では、具体的に拡大計画とはどう立てていけばよいのでしょうか。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃん、超簡単に不動産投資30年計画を立てる方法とは?
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 世の中の企業は年度計画や複数年にわたる中期経営計画(略して中計)などを立てます。

企業が立てる中計は3カ年から5カ年計画が多いですが、ソフトバンクのように30年プランや会社300年プランという超長期での計画を立てる会社もあります。

さすがに300年後の未来を予想するというのは当たるも八卦当たらぬも八卦の感も否めません。

もちろん30年後の未来でもなかなか予想しづらいとは思います。

しかし、この30年プランというのは優秀な企業だけでなく不動産投資家についても必要なことだと姫ちゃんは考えます。

むしろ、個人の投資家は年間計画や5カ年計画よりも30年計画の方が重要だと思います。

 というのも、姫ちゃんの推奨するローリスクミドルリターンの不動産投資術は動きが非常にゆっくりだからです。

ちまたに流行っている短期間に急拡大するという手法も間違ってはいないのですが、不動産投資を始めたばかりやこれから始めようとしている人では、絶対にまねできないと思います。

なぜなら、あまりにリスクが大きすぎるし、リスクが大きいと銀行ローンがおりないからです。

短期間に急拡大できた人というのは、リスクが大きいのを承知で、そのリスクを最小化できるだけの経営手腕を身につけている人です。

ちなみに経営者が自分の本来の事業とは別に不動産投資を始めた場合には短期間に急拡大することができるみたいです。

おそらく経営者として何年も会社を運営してきたのでその経験を応用して、不動産投資リスクの勘所やその抑え方を理解することができるからだと思います。


 前置きが長くなりましたが、不動産投資30年計画について説明します。


作り方はとっても簡単。

まず、ノートに1行ずつ、自分の年齢からスタートして30年後の年齢まで書き出します。

【例】
22歳
23歳
24歳
・・・
50歳
51歳

こんな具合です。

その横に累計の貯金額を書きます。
その年齢で貯まっている金額を書きます。

例えば年間100万円貯めるとしたら
【例】
22歳100万
23歳200万
24歳300万
・・・

次に、買う物件の金額をその横に書き込みます。
貯金が貯まらないと毎年買うことはできないので、数年に一回だけ購入する感じになります。

【例】
22歳100万
23歳200万
24歳300万1500万の物件購入
25歳0円(購入したのでお金がなくなる)
・・・

1件購入すると、その物件からのキャッシュが貯まり始めるので、そのキャッシュも貯金額に入れて行きます。

【例】
24歳300万1500万の物件購入
25歳0円(購入したのでお金がなくなる)
26歳150万
27歳300万
28歳450万
(ここでは給料から100万円貯金し、物件から50万円貯金が増えるイメージ)

これを30年後までくり返して行くと、自分が生涯でどれくらいの資産を購入でき、どれくらい年間の貯金が貯まるかがわかります。

その生涯資産の金額が自分が考えているゴールを越えるならOKだし

もしゴールを越えられないのであれば、貯金額を増やしたり、ハイリスクな投資手法を採用するなど何らかの対策を考える必要があります。

いずれにせよ、自分自身がどこまで拡大できるのかを把握するために

不動産投資家を目指す人は不動産投資30年計画を立てることをおすすめします。

ちなみにエクセルを使える方はエクセルで作った方が断然楽ですよ。

でわでわ。


posted by 姫ちゃん at 16:36 | Comment(0) | 学ぶ 不動産投資の考え方 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月13日

姫ちゃん、お金の使い方の3つの分類と不動産投資家が目指すべき投資とは


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最近、新しい読者の方が増えてきたので

投資の基本についておさらいします。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。

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■本日の内容■
姫ちゃん、お金の使い方の3つの分類と不動産投資家が目指すべき投資とは
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 最近、直接お会いして読者になってくださった方が多数おられます。ありがとうございます。

以前から何度も書かせていただいて降りますが、姫ちゃんの投資というものの定義についてお話しします。

私はそもそもお金の使い方は以下の3つに分類されると考えています。

1.投資
2.消費
3.貯蓄

です。

投資とは「現在の100円が将来の101円以上になること」です。

消費とは「現在の100円が将来の0円になること」です。

貯蓄とは「現在の100円が将来も100円のままということ」です。

不動産投資で成功するには、この定義でその案件が投資なのか消費なのかを見極めることが大事です。

例えば、勤務する会社の周囲にたむろして声をかけて来るうさんくさい不動産屋の売り文句は

「入居者の家賃でローンを支払えば月々1万円でワンルームマンションが手に入ります」

です。

これを先ほどの投資の定義で判断すればすぐにおかしいことがわかります。

なぜなら「1円も増えていない」ものを投資と呼んでいるからです。

それどころか「毎月1万円」も支払っています。

ローンを支払い終わる20年後には家賃は丸々手に入るし資産も形成されます。

不動産屋もそれを強調します。

もちろん、それで良いよという人は良いんです。

ですが、このメルマガを見ている人の多くはそれでは物足りないと思います。

できれば家賃収入を給料よりも多くしてアーリーリタイアしたいなって人もいると思います。

そういう人は、やはりちゃんと毎月プラスになる投資をしなくてはならないのです。


一般的に企業の経営では年度ごとの決算をしますよね。

一部の特殊な研究開発型産業を別にすれば20年間決算をせず、赤字を垂れ流す経営をする会社ってないですよね。

不動産投資でも毎月プラスになる、毎年プラスになる、20年後もプラスになるという経営の仕方をしなくてはダメだと思っています。


でわでわ。




posted by 姫ちゃん at 14:55 | Comment(0) | 学ぶ 不動産投資の考え方 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月22日

姫ちゃん、不動産投資の効率を見る指標とは


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前回は不動産投資の成功の定義について考えてみました。

今回は不動産投資の効率を見る方法についてお話しします。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。

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■本日の内容■
姫ちゃん、不動産投資の効率を見る指標とは
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 前回、不動産投資の成功の定義は

「投資家自身のゴールに即しているか」

「リターンがプラスか」

の2つで捉えるという話をしました。

自分自身のゴールに合っているかを判断し、そもそも投資としてプラスかどうかという基準で成功かどうかを決めるということです。

今回はリターンがプラスなら全てOKなのか、ということについて考えたいと思います。

 そもそも、投資は「収入-支出>0」でないと成功とは言えないというのは、誰もが納得できる基準だと思います。

ですが、いくらゼロより大きいとしても、リターンが10円とかだったら困りますよね。

ゼロ以上とはいえ納得できるリターンの額を出す必要があるということです。

この「納得できるリターンの額」を決めるときに念頭に置いて欲しいのが「自己資金を何年で回収できるか」です。

例えば

a)1千万円の物件を全額自己資金で購入し、年間120万円の税引き後キャッシュが手に入る場合

b)1千万円の物件を自己資金100万円、残額はローンで購入し、年間100万円の税引き後キャッシュが手に入る場合

aの場合は、全額自己資金で購入しているので、借金もなくリスクがないです。

ただ、最初に購入したときの1000万円を回収するためには

1000万÷120万=8.3年かかります。

それに対してbの場合、100万円が自己資金で900万円がローン。

100万÷100万=1年

借金することでリスクを背負うことにはなりますが最初に投資した100万円は、1年で回収できます。

つまり、2年目からは全額プラスになると言うことになります。

自分が投入したお金が1年で返ってくるのと8.3年かかるのはどっちが良いでしょうか。

この辺は借金するリスクをどれくらいイヤと感じるかによって変わってきますが、多くの方は同じ労力なら1年で回収できる方が嬉しいのではないでしょうか。


ということで「納得できるリターンの額」が人によって異なるのは当然ですが

「自己資金を何年で回収できるか」を考えると自分自身の納得できる額というのが見えてくるのではないでしょうか。


でわでわ。




posted by 姫ちゃん at 15:54 | Comment(0) | 学ぶ 不動産投資の考え方 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする