2017年01月07日

姫ちゃん、低利回りの物件が存在する理由とは


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最近の不動産投資ブームにより物件価格は高騰し、利回りの良い物件はすぐに売れてしまいます。

一方で、利回りが低い投資物件はいつまでも残っています。

なぜ利回りが低い物件はずーっと存在し続けているのでしょうか。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃん、低利回りの物件が存在する理由とは
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 こんにちは、姫ちゃんです。

不動産投資に対して積極的に融資を出す金融機関が増えてきたこともあり、不動産投資はブームになっていると思います。

需要が供給を上回っているとどうしても物件の値段は上がります。

そんな中に、少しでも条件の良い物件(利回りが高い、駅から近い、エリアが良い、比較的新しい)が出ると

1日2日くらいであっという間に売れてしまいます。

 先日メルマガでお伝えしましたが、7000万円の物件が現金で売れたりしますし

1000万円台の都内中心の物件もほぼ即日現金で売れたりしています。

 そういうマーケットで瞬間蒸発するような物件が存在する一方で、いつまでも売れ残っている物件も多数存在します。

不動産は動かない資産というくらいなので、やはり換金性は低く、売れない物件は1年も2年も売れません。

その理由は超シンプルで、ひとことで言うと「高い」からです。

マーケットがその物件に支払って良いと思っている「買値」と売主が売りたいと思っている「売値」とが一致してないからです。

 その一致しない理由は、買値と売値の決まるプロセスが異なるからです。

買値は多くの物件の価値の相対比較と、多くのマーケットプレイヤーの満足度(価値観の効用関数)の集合体との比較により、その物件が割安か割高かが決定され

マーケットにとって適正とされる買値が決まります。

 それに対し売値は、売主の持つ単一の満足度(価値観の効用関数)によって決定されます。

そして、この単一の満足度は売主の懐具合に依存します。

例えば、ある不動産を100万円で売却した場合

売主がお金に困っていれば、不動産を売却して得られる金額に大きな満足度を得られますが

特にお金に困っていなければ、おなじ売却価格100万円でも、その満足度は小さくなります。

これを経済学では限界効用逓減といいます。

 先日あった話ですが、あるアパートが稼働率70%で売りに出されていました。

そのアパートは多数の投資家さんから買い付けをもらっていたみたいですが、現状70%稼働なので、なかなか満額の買付けが来なかったとのこと。

結局、売主さんの意向で全て断ったということです。

話によれば、売主さんは相続でアパートをもらい受け、特になんら物件に興味を持つわけでもなく稼働率70%で満足しているため

値下げしてまで売らなくても、まぁ、いいかなという感じらしいです。

 この「値下げしてまで売らなくても、まぁ、いいかな」という満足度の価値観がマーケットと完全に乖離しているので、この物件は売れていません。

もちろん、売れなくていいと売主が思っているわけですから、別にいいんですが契約書を作ったり物件の問い合わせを受けたりする業者は大変だと思います。

 やはり、不動産を売るのも買うのと同様に、いつまでに売るのか、いくらまでなら売れるのか、いつまでに諦めるのかをちゃんと決めるほうが良いと思います。

そうしないと、いつまでたっても売れずに不動産サイトに表示されるゾンビ情報になってしまうかもしれません。

でわでわ。
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posted by 姫ちゃん at 18:23 | Comment(0) | 探す 不動産を探す方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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