2017年01月12日

姫ちゃん、銀行の持つ二つのレーン、今こそ高速レーンに乗り換えるチャンス


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不動産投資を始めてビックリすること、それは驚くほど銀行がお金を貸してくれないことです。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃん、銀行の持つ二つのレーン、今こそ高速レーンに乗り換えるチャンス
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 こんにちは、姫ちゃんです。

冒頭で述べましたが、普通のサラリーマンの方が不動産投資を始めてビックリすることがあります。

それは、銀行は驚くほど全くお金を貸してくれないことです。

普通のサラリーマンが銀行からお金を借りる機会というのは、マンションや一戸建てなどマイホームを買うときの住宅ローンくらいです。

住宅ローンについては、新築の建売業者やマンション業者と銀行がタッグを組んで、お客様にローンを組ませてくれます。

またフラット35のような公的な優遇政策に基づいたローンも存在し、各銀行は住宅ローンを組んでくれる普通のサラリーマンを奪い合っています。

結果として、年収が400万くらいの普通のサラリーマンでも、比較的容易にお金を借りることができます。

さらに年収が800万も1000万もあるエリートサラリーマンと呼ばれる人たちは億単位のマンションなどを頭金なしのローンで買うこともできます。

 しかし、不動産投資は違います。

不動産投資では、もうかる物件、まともな物件であっても、新築ではありませんし、そもそも住宅ローンではないので金融機関は全然お金を貸してくれません。

住宅ローンであれば、年収や勤務年数やその人の人柄などを考慮して(いるように見える)くれて、蝶よ花よとお金を貸してくれるのに

アパートなどの投資ローンだと、手のひらを返したかのように、冷たくあしらわれることも多いです。

 何年も真面目に会社に勤めていて、給料もそこそこもらっていて、社会的な立場や人望もあると思っていたサラリーマンのプライドを粉みじんにするくらい、全くそういった実績に価値を置いてもらえません。

 アパートなどの投資ローンで、金融機関が価値を置くのは、あくまで「担保をどれだけ持っているか」です。

担保とは、土地・建物、現金、有価証券、保険、そのほか換金出来るもののことです。

年収やその人の勤務年数、真面目さなどは、確かに人としては大切ですが、金融機関の審査対象外です。

なぜなら、いくら年収が高くて真面目な人でも、病気や事故で働けなくなったら、銀行はその人からお金を回収できなくなるからです。

極端な話、将来もらえるであろう未実現の年収よりも、今すぐお金に換えられる土地、有価証券などしか、担保としての価値はないのです。

そういう理由で、いくら真面目なサラリーマンでも、資産がなければアパートローンの貸し出し対象として扱ってもらえないのです。

 住宅ローンしか知らない大半のサラリーマンの人は、この銀行の手のひら返しの対応に面食らいます。

そして、自信を失います。

 ですが、希望を失ってはいけません。

先日、物件価格が上がっているという記事を書きましたが、今やるべきコトは銀行の持つ2つのレーンのうち、高速レーンに乗り換えることです。

【参考】
http://www.mag2.com/p/money/24215

 高速レーンとは、一般的には地主しか入れない地主系レーンのことです。

銀行には元々、非地主系レーンと地主系レーンの2つのレーンが存在しています。

非地主系レーンとは、いわゆる住宅ローンなどを出すレーン。

地主系レーンとは、地主にアパートなどの投資ローンを出すレーンです。

両者は明確に別れており、非地主系レーンの人がいくら投資ローンを申し込んでも、基本的にはNGです。

その人がどんなに優秀なサラリーマンだったとしてもNGです。

 一方、地主であればその人がどんなに適当な性格だったとしても、(担保の範囲内において)投資ローンを出してくれます。

まぁ、能力がないと投資に失敗するのですが、失敗するものであれなんであれ、地主系レーンに乗っている人は、その担保の範囲内において投資ローンを出してもらえます。

うらやましいですね。

 しかし、ここ数年状況が好転し始めて来ます。

近年のゼロ金利、マイナス金利を受けて、一部のアグレッシブな地銀が、サラリーマン向けの投資ローンを出してきたからです。

このサラリーマン向け投資ローンの審査基準は、非地主系レーンの基準をベースにしたものが多いという特徴があります。

すなわち、本人の年収、勤務年数、真面目さなどがベースとして考慮されるということです。

 そして、これはチャンスなのです。

これまでは非地主系レーンに乗っている人は、どうあがいても投資ローンを借りられなかったのですが、今は投資ローンを借りることができるのです。

投資ローンにも関わらず非地主系の基準でお金を借りることができる、これは持たざる者が持つことを許される非常に大きなチャンスなのです。

このチャンスは様々な時運によって、もたらされています。

不況、株安、マイナス金利など、金融機関は投資先(お金の向かう先)を求めて、非地主系レーンにもその門戸を開いているのです。

 この状況は、いつまで続くかは分かりません。

オリンピックイヤーが終わったら引き締めにかかるのか、どうなのか、それは誰にも分かりません。

しかし、言えることが一つだけあります。

それは、今のうちに資産を増やして非地主系レーンを抜け出し、地主系レーンすなわち高速レーンに乗ることです。

そうすることで、たとえ金融が引き締め始めても、高速レーンに乗っている人には相変わらず、融資の話が来ます。

そういう状況になるためにも、今はレーンの乗り換え時期だと思って、資産を拡大するのが良いと私は考えます。

でわでわ。
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posted by 姫ちゃん at 15:09 | Comment(0) | 買う 金融機関の探し方 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月07日

姫ちゃん、良い物件が買える千三十三一の法則


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投資家であれば誰しも、良い物件を買いたいと願っていると思います。

良い物件はある法則にしたがって出てきます。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃん、良い物件が買える千三十三一の法則
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 こんにちは、姫ちゃんです。

 不動産の世界では本当に良い物件は千三つ(せんみつ)と呼ばれ、千に三つしか存在しないといわれます。

千に三つということは、パーセンテージでいえばたったの0.3%しかないということでほとんどはダメな物件ということです。

 投資家とは狭き門であるこの0.3%の良い物件をめがけて競争するアスリートのようなものです。

当然、途中で面倒になってしまったり、楽に入れる門に入ってしまったりするアスリートもいます。

そもそもそんな0.3%しか入れない門の存在を知らないアスリートすらいます。

 当たり前ですが、楽に入れる門に入ってしまえば、収益はあがりません。

楽な門とは、月々1万円払えば1Rのオーナーになれるみたいなやつや、テレビでCMしているような自己資金0でアパートオーナーになれるみたいなやつのことです。

 さて、この0.3%の狭き門ですが、入るためにはいくつかのチェックポイントがあります。

そのチェックポイントを総称して私は「千三十三一の法則」と呼んでいます。

千件の物件をインターネットなどで見て、

三十件の物件を現地調査し、

三件の物件に買付けを入れ、

一件購入できる。

という意味です。

自分が投資家として動くときも、お客さまが動くときも、大体この数字を目安にしています。

この数字の感覚は大体あっていて

千件くらいインターネットで物件を見ても、現地に行く価値のある情報はせいぜい30件くらいですし

30件見ても、買い付けを入れる価値のある物件は、3件くらいです。

そして、せっかく3件買い付けを入れても

融資が通らなかったり、より早いライバルや、より高い値段をつけるライバルが現れて、買えないことも多く、

本気の買付を3件入れて、そのうち1件が通るくらいです。

千三十三一の法則にのっとると

30件は物件を見に行くので、週末に2件ずつ見ても

15週間、つまり3か月半くらいかかります。

これは全くの初心者の場合ですが、それくらい細心の注意と手間暇をかけて選んでいるからこそ、勝てる良い物件が買えるわけです。

 そして、それをするのが弊社でやっている、「物件探し千本ノック」です。

千の物件を見てもらい、三十の現地調査に行ってもらう。

そうやってはじめて買い付けを入れるべきものに出会える。

そういうプロセスを体験して頂くためです。

 融資から何もかもお膳立てしてくれるCMの業者や、町でキャッチしてきたりする業者に乗るのは楽かもしれません。

しかし、彼らは絶対に千三十三一の法則について言及しません。

千に三つしかない、そんな貴重な情報をタダで見ず知らずの営業が教えるでしょうか。

ましてや、融資のお膳立てまでして、自己資金0とかで手渡してくれるのは、あまりにも話がうますぎると思いませんか?

0.3%しかない情報は、苦労した人しか手に入れることはできません。

そのプロセスを表した言葉こそが「千三十三一の法則」なのです。

でわでわ。
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posted by 姫ちゃん at 18:24 | Comment(0) | 探す 不動産を探す方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

姫ちゃん、低利回りの物件が存在する理由とは


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最近の不動産投資ブームにより物件価格は高騰し、利回りの良い物件はすぐに売れてしまいます。

一方で、利回りが低い投資物件はいつまでも残っています。

なぜ利回りが低い物件はずーっと存在し続けているのでしょうか。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃん、低利回りの物件が存在する理由とは
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 こんにちは、姫ちゃんです。

不動産投資に対して積極的に融資を出す金融機関が増えてきたこともあり、不動産投資はブームになっていると思います。

需要が供給を上回っているとどうしても物件の値段は上がります。

そんな中に、少しでも条件の良い物件(利回りが高い、駅から近い、エリアが良い、比較的新しい)が出ると

1日2日くらいであっという間に売れてしまいます。

 先日メルマガでお伝えしましたが、7000万円の物件が現金で売れたりしますし

1000万円台の都内中心の物件もほぼ即日現金で売れたりしています。

 そういうマーケットで瞬間蒸発するような物件が存在する一方で、いつまでも売れ残っている物件も多数存在します。

不動産は動かない資産というくらいなので、やはり換金性は低く、売れない物件は1年も2年も売れません。

その理由は超シンプルで、ひとことで言うと「高い」からです。

マーケットがその物件に支払って良いと思っている「買値」と売主が売りたいと思っている「売値」とが一致してないからです。

 その一致しない理由は、買値と売値の決まるプロセスが異なるからです。

買値は多くの物件の価値の相対比較と、多くのマーケットプレイヤーの満足度(価値観の効用関数)の集合体との比較により、その物件が割安か割高かが決定され

マーケットにとって適正とされる買値が決まります。

 それに対し売値は、売主の持つ単一の満足度(価値観の効用関数)によって決定されます。

そして、この単一の満足度は売主の懐具合に依存します。

例えば、ある不動産を100万円で売却した場合

売主がお金に困っていれば、不動産を売却して得られる金額に大きな満足度を得られますが

特にお金に困っていなければ、おなじ売却価格100万円でも、その満足度は小さくなります。

これを経済学では限界効用逓減といいます。

 先日あった話ですが、あるアパートが稼働率70%で売りに出されていました。

そのアパートは多数の投資家さんから買い付けをもらっていたみたいですが、現状70%稼働なので、なかなか満額の買付けが来なかったとのこと。

結局、売主さんの意向で全て断ったということです。

話によれば、売主さんは相続でアパートをもらい受け、特になんら物件に興味を持つわけでもなく稼働率70%で満足しているため

値下げしてまで売らなくても、まぁ、いいかなという感じらしいです。

 この「値下げしてまで売らなくても、まぁ、いいかな」という満足度の価値観がマーケットと完全に乖離しているので、この物件は売れていません。

もちろん、売れなくていいと売主が思っているわけですから、別にいいんですが契約書を作ったり物件の問い合わせを受けたりする業者は大変だと思います。

 やはり、不動産を売るのも買うのと同様に、いつまでに売るのか、いくらまでなら売れるのか、いつまでに諦めるのかをちゃんと決めるほうが良いと思います。

そうしないと、いつまでたっても売れずに不動産サイトに表示されるゾンビ情報になってしまうかもしれません。

でわでわ。
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